5 yılını dolduran kiracının kira artışı, normal kira artışı kurallarından farklı olarak, Kira Bedelinin Tespiti Davası açma imkanını gündeme getirir.
Türk Borçlar Kanunu’na göre, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde (yani 6. kira yılı ve sonrası için), kiraya veren veya kiracı, kira bedelinin yeniden belirlenmesi için dava açabilir.
Bu durumda kira bedeli belirlenirken dikkate alınan unsurlar şunlardır:
- TÜFE’deki On İki Aylık Ortalamalara Göre Değişim Oranı: Mahkeme, öncelikle bu oranı göz önünde bulundurur.
- Kiralananın Durumu: Taşınmazın fiziki durumu, konumu, kullanım amacı gibi unsurlar değerlendirilir.
- Emsal Kira Bedelleri: Aynı bölgede, benzer özelliklere sahip taşınmazların kira bedelleri (rayiç değerler) incelenir.
- Hakkaniyet İlkesi: Hakim, tüm bu unsurları değerlendirerek hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.
Özetle:
- Anlaşma Yolu: Ev sahibi ve kiracı, karşılıklı anlaşarak yeni kira bedelini belirleyebilir.
- Dava Yolu (Kira Tespit Davası): Eğer taraflar anlaşamazsa, 5 yılını dolduran kiracı için ev sahibi (veya kiracı), kira tespit davası açarak kira bedelinin mahkemece rayiç değerlere yakın bir seviyede belirlenmesini talep edebilir.
Önemli Notlar:
- Dava Zamanı: Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bir bildirim (ihtarname) yapılmışsa veya dava açılmışsa, mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli o yeni kira döneminden itibaren geçerli olur. Aksi takdirde bir sonraki kira döneminde geçerli olur.
- %25 Sınırı: Geçmiş dönemlerde konut kiraları için uygulanan %25 artış sınırı, 5 yılını dolduran kiracılar için açılan kira tespit davalarında mahkeme kararını bağlamaz; mahkeme, yukarıdaki kriterlere göre yeni bir bedel belirler. Ancak bu sınırın uygulandığı dönemler ve sonrasındaki yasal düzenlemeler için güncel duruma bakmak önemlidir. 2024 yılı itibarıyla %25 sınırı uygulaması sona ermiştir.
- Hukuki Destek: Bu süreç karmaşık olabileceğinden, hukuki danışmanlık almak faydalı olacaktır. Şişli Avukat desteği için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
5 Yıl Sonunda Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
Kira sözleşmelerinde genellikle her yıl için kira artış oranı belirlenir. Uzun vadeli sözleşmelerde ise, 5 yıl sonunda kira bedelinin nasıl belirleneceği sıkça merak edilen bir konudur. 2025 yılında kira hesaplamalarında TÜFE ve kira zam oranları önemli rol oynamaktadır.
Hesaplama Yöntemi
- 5 yıl sonunda kira artışı yapılırken, her yıl için o dönemin TÜFE oranı esas alınır.
- TÜFE oranı, kira artışının hesaplanmasında temel veri olarak kullanılır.
- Kiracı ve ev sahibi arasında özel bir anlaşma yoksa, kira zammı yıllık TÜFE oranına göre uygulanır.
- Bu nedenle 5 yıl boyunca her yılın TÜFE oranları dikkate alınarak kira bedeli kademeli olarak artar.
5 Yıl Sonunda Kira Tespit Hakkı
- 5 yıllık kira sözleşmesinin sonunda, ev sahibi kira tespit davası açabilir.
- Bu dava ile mahkeme, yeni kira bedelini belirler.
- Mahkeme, sadece TÜFE oranını değil, ayrıca rayiç bedel ve piyasa koşulları gibi faktörleri de göz önünde bulundurarak kira tutarını belirleyebilir.
5 yıl dolunca kira artışında %25 veya TÜFE sınırı geçerli mi?
Hayır. Kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçtikten sonra, artık sadece TÜFE oranına bakılmaz. Ev sahibi, kiranın bölgedeki emsal bedellerin altında kaldığını gerekçe göstererek “Kira Tespit Davası” açabilir ve piyasa rayicine göre artış talep edebilir.
Hakim 5. yılın sonunda kirayı neye göre belirler?
Mahkeme tarafından atanan bilirkişi; taşınmazın boş değerini, konumunu, büyüklüğünü ve çevredeki benzer evlerin kira bedellerini inceler. Hakim, bu rayiç bedel üzerinden kiracının “eski kiracı” olması sebebiyle genellikle %10 ile %20 arasında bir hakkaniyet indirimi yaparak yeni kirayı belirler.
5 yıl dolmadan rayiç bedel üzerinden artış istenebilir mi?
Hayır. Kira sözleşmesinin üzerinden 5 tam yıl geçmeden, piyasa değerine göre kira artışı talep edilemez. İlk 5 yıl boyunca yapılacak en yüksek artış, sözleşmede aksine bir hüküm yoksa yasal sınır olan 12 aylık TÜFE ortalamasıdır.
5 yıllık süre eski ev sahibi dönemini de kapsar mı?
Evet. 5 yıllık sürenin hesabında, mülkün el değiştirip değiştirmediğine bakılmaz. Kira ilişkisinin başlangıç tarihi esastır. Eğer kiracı toplamda 5 yıldır aynı evde oturuyorsa, yeni ev sahibi de kira tespit davası açma hakkına sahip olur.
Dava açmak yerine kiracıyla anlaşmak mümkün mü?
Kesinlikle. Taraflar, mahkemeye gitmeden önce arabuluculuk aşamasında veya kendi aralarında “kira tespit protokolü” düzenleyerek yeni bedelde uzlaşabilirler. Bu, hem dava masraflarından kurtarır hem de süreci hızlandırır.
5 yıl dolduğunda dava açmak için ihtar çekmek zorunlu mu?
Eğer yeni kira döneminin başından itibaren geçerli bir artış isteniyorsa, yeni dönemden en az 30 gün önce ya davanın açılmış olması ya da kiracıya yazılı ihtarname tebliğ edilmiş olması gerekir. Aksi halde belirlenen yeni kira, bir sonraki kira yılından itibaren geçerli olur.