Alt kira, bir taşınmazı kiralayan kişinin (asıl kiracı), kiraladığı yerin tamamını veya bir kısmını, asıl kiralayanın (mülk sahibi) rızasıyla üçüncü bir kişiye tekrar kiralaması işlemidir. Bu durumda, asıl kiracı ile alt kiracı arasında yeni bir kira ilişkisi kurulmuş olur.
Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesine göre alt kira ilişkisinin temel kuralları şunlardır:
- Rıza Şartı: Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı, kiraya verenin (mülk sahibinin) yazılı rızası olmadıkça taşınmazı başkasına kiraya veremez.
- Sorumluluk: Asıl kiracı, alt kiracının taşınmazı kullanım şeklinden mülk sahibine karşı doğrudan sorumludur. Alt kiracı, taşınmazı asıl kira sözleşmesinde öngörülen sınırlar dışında kullanamaz.
- Süre ve Kapsam: Alt kira sözleşmesinin süresi, asıl kira sözleşmesinin süresini aşamaz. Asıl kira sözleşmesi sona erdiğinde, alt kira sözleşmesi de kendiliğinden sona erer.
Alt Kira Sözleşmesi
Alt kira sözleşmesi, asıl kiracı ile alt kiracı arasında imzalanan ve kiralama şartlarını belirleyen hukuki metindir. Bu sözleşme, asıl kira sözleşmesinden bağımsız bir sözleşme gibi görünse de asıl sözleşmeye sıkı sıkıya bağlıdır.
Bu sözleşme hazırlanırken dikkat edilmesi gereken kritik noktalar şunlardır:
- Mülk Sahibinin İzni: Sözleşmenin geçerliliği için asıl mülk sahibinin bu işleme yazılı onay verdiğine dair bir ibare eklenmeli veya onay belgesi sözleşme ekine konulmalıdır.
- Kullanım Amacı: Alt kiracının taşınmazı hangi amaçla kullanacağı (konut, ofis, depo vb.) net bir şekilde belirtilmelidir. Bu amaç, asıl kira sözleşmesindeki kullanım amacına aykırı olamaz.
- Ödeme Şartları: Kira bedeli, ödeme tarihi ve artış oranları netleştirilmelidir.
- Tahliye Koşulları: Asıl kira sözleşmesinin herhangi bir sebeple feshedilmesi durumunda, alt kira sözleşmesinin de sona ereceği maddeler arasına mutlaka eklenmelidir.
Alt Kira Sözleşmesi Örneği
Aşağıdaki taslak, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her somut olayın kendine has dinamikleri olduğu için bir hukukçudan destek almanız önerilir.
ALT KIRA SÖZLEŞMESI
- TARAFLAR
- Alt Kiraya Veren (Asıl Kiracı): [Ad Soyad / Ticaret Unvanı] – [TC No / Vergi No] – [Adres]
- Alt Kiracı: [Ad Soyad / Ticaret Unvanı] – [TC No / Vergi No] – [Adres]
- TAŞINMAZIN BİLGİLERİ
- Adres: [Taşınmazın Açık Adresi]
- Kiralanan Bölüm: [Taşınmazın Tamamı veya Belirli Bir Bölümü]
- SÜRE VE BEDEL
- Sözleşme Başlangıç Tarihi: [Tarih]
- Sözleşme Süresi: [Örn: 1 Yıl – Asıl sözleşme süresini aşamaz]
- Aylık Kira Bedeli: [Rakam ve Yazı ile Tutar]
- Ödeme Günü: Her ayın [Gün]’üncü günü.
- ÖZEL HÜKÜMLER
- Alt kiracı, taşınmazı asıl kira sözleşmesinde belirtilen [Örn: Ofis/Konut] kullanım amacına uygun olarak kullanacaktır.
- Asıl kiralayanın (mülk sahibi) yazılı onayı bu sözleşmenin ayrılmaz bir parçasıdır.
- Asıl kira sözleşmesinin herhangi bir nedenle sona ermesi durumunda, bu alt kira sözleşmesi hiçbir ihbara gerek kalmaksızın kendiliğinden sona erer. Alt kiracı, bu durumda herhangi bir hak veya tazminat talep edemez.
- Alt kiracı, taşınmazda mülk sahibinin ve alt kiraya verenin onayı olmadan esaslı bir tadilat yapamaz.
- YETKİLİ MAHKEME İşbu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda [Şehir] Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir.
[Tarih]
Alt Kiraya Veren (İmza) | Alt Kiracı (İmza)
Alt kira sözleşmesi kurmak için mülk sahibinden izin almak zorunlu mu?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı mülk sahibinin yazılı rızasını almadıkça taşınmazı başkasına kiralayamaz. Yazılı izin alınmadan yapılan alt kiralamalar, asıl kira sözleşmesine aykırılık teşkil eder ve tahliye nedeni sayılır. Diğer kira türlerinde ise (örneğin arazi kirası), kiracıya zarar vermemek kaydıyla rıza aranmayabilir.
Alt kiracı doğrudan mülk sahibine karşı sorumlu mudur?
Alt kiracı, taşınmazı asıl kiracının kullanma hakkından daha farklı veya kapsamlı kullanamaz. Asıl kiralayan (mülk sahibi), alt kiracının taşınmazı sözleşmeye aykırı kullanması durumunda, haklarını doğrudan alt kiracıya karşı da ileri sürebilir.
Asıl kira sözleşmesi sona ererse alt kira sözleşmesine ne olur?
Alt kira sözleşmesi, asıl kira sözleşmesine bağlı bir yan hak niteliğindedir. Dolayısıyla asıl kira sözleşmesi herhangi bir nedenle (süre sonu, fesih, tahliye vb.) sona erdiğinde, alt kira sözleşmesi de kendiliğinden sona erer. Alt kiracı bu durumda taşınmazı boşaltmak zorundadır.
Alt kira bedeli asıl kira bedelinden yüksek olabilir mi?
Evet. Kanun, alt kira bedelinin asıl kira bedelinden daha yüksek veya düşük olması konusunda bir kısıtlama getirmemiştir. Taraflar serbest iradeleriyle alt kira bedelini belirleyebilirler.
Yazılı rıza nasıl alınmalıdır?
Mülk sahibinin rızası, asıl kira sözleşmesine eklenecek bir madde ile veya sonradan alınacak yazılı bir muvafakatname ile sağlanabilir. Sözlü izin ispat açısından risklidir ve hukuki uyuşmazlıklarda geçerliliği zayıftır.