“Geriye Dönük Kira Tespit Davası” terimi, teknik olarak kira tespit davalarının kural olarak ileriye dönük sonuç doğurması nedeniyle özel bir durum ifade eder.
İşte bu konuyla ilgili temel bilgiler:
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira bedelinin, mevcut kira dönemi için veya uzayan kira dönemleri için hak ve nesafete uygun olarak yeniden belirlenmesini sağlayan davadır.
Geriye Dönük Tespit Mümkün müdür?
Kural olarak, kira tespit davaları geriye dönük (geçmiş kira dönemlerine etkili) hüküm doğurmaz. Mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli, kural olarak kararın verildiği tarihten sonraki kira döneminde geçerli olur.
Ancak, yeni belirlenen kira bedelinin davanın açıldığı kira döneminin başından itibaren geçerli olması için iki temel şarttan birinin yerine getirilmiş olması gerekir:
- Dava Açma Süresi: Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce davanın açılmış olması.
- İhtarname Şartı: Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bir ihtarname tebliğ edilmiş olması ve davanın bu ihtarnameyi takip eden bir yıl içinde açılması.
Bu şartlar sağlandığında, mahkemenin tespiti o kira döneminin başından itibaren geçerli olur ve kararın kesinleşmesiyle birlikte kiraya veren, o dönem için eksik ödenen kira farklarını geriye dönük olarak talep edebilir (bu, teknik olarak tespit davası değil, tespit kararına dayalı bir alacak/eda talebidir).
Beşinci Yıldan Sonraki Durum
Kira sözleşmesinin beşinci uzama yılı ve sonrasında açılan tespit davalarında, kira bedeli TÜFE oranı ile sınırlı olmaksızın rayiç bedele yakın bir seviyede (hak ve nesafet kuralları çerçevesinde) tespit edilebilir.
- Bu davada da, tespit edilen bedelin o kira yılının başından itibaren geçerli olması için yukarıdaki 30 günlük süre ve ihtarname şartları önemlidir.
- Eğer bu şartlar sağlanmışsa, mahkeme kararıyla tespit edilen yeni bedel ile ödenmiş eski bedel arasındaki fark, dava açılan dönemin başından itibaren geriye dönük olarak talep edilebilir.
Geriye Dönük Kira Alacağı (Farkı) Zamanaşımı
Kira alacakları için genel zamanaşımı süresi 5 yıldır. Kira tespit davası sonucu belirlenen ve kiracının eksik ödediği kira farkı alacakları da bu süreye tabidir. Ancak, tespit davası ile belirlenen fark alacağının talep edilebilmesi için öncelikle tespit kararının kesinleşmesi gerekir.
Özetle: Kira tespit davası, geçmiş döneme ait kira bedelini belirlemek için açılamaz, ancak usulüne uygun açılırsa (30 gün şartı) mahkeme kararı davanın açıldığı kira döneminin başına kadar geriye etki ederek o dönem için eksik ödenen kira farklarının talep edilmesini sağlayabilir.