Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, arsa sahibinin arsasını bir müteahhide devretmesi ve müteahhidin de bu arsa üzerine belirli sayıda daire veya iş yeri inşa ederek, bir kısmını arsa sahibine vermesi karşılığında yapılan bir sözleşmedir. Bu sözleşme, hem arsa sahibinin hem de müteahhidin hak ve yükümlülüklerini belirler.
Sözleşmenin Unsurları
- Arsa: Sözleşmenin konusunu oluşturan arsanın tapu bilgileri, yüz ölçümü ve konumu açıkça belirtilmelidir.
- İnşaat: Yapılacak binanın özellikleri, daire veya iş yeri sayıları, büyüklükleri, kat planları ve teknik özellikleri sözleşmede yer almalıdır.
- Paylaşım Oranı: Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki paylaşım oranı, yani her birine düşecek daire veya iş yeri sayısı ve özellikleri net bir şekilde belirlenmelidir.
- Süre: İnşaatın başlama ve bitiş tarihleri, sözleşmede yer almalıdır.
- Bedel: Müteahhidin inşaat işi için herhangi bir bedel alıp almayacağı, alacaksa ne kadar olacağı sözleşmede belirtilmelidir.
- Diğer Hususlar: Sözleşmede, tarafların diğer hak ve yükümlülükleri, uyuşmazlıkların çözümü, fesih şartları gibi hususlar da yer alabilir.
Sözleşme Türleri
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, genellikle iki şekilde yapılır:
- Adi Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Bu sözleşmede, arsa sahibi arsasını müteahhide devreder ve müteahhit de inşaatı tamamlayarak sözleşmede belirtilen sayıda daire veya iş yerini arsa sahibine teslim eder.
- Kat Karşılığı İnşaat ve Satış Vaadi Sözleşmesi: Bu sözleşmede, arsa sahibi arsasını müteahhide devretmeyi ve müteahhit de inşaatı tamamlayarak sözleşmede belirtilen sayıda daire veya iş yerini arsa sahibine devretmeyi vaat eder. Bu sözleşme, noterde yapılır ve tapu siciline şerh edilebilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği
Aşağıda basit bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği yer almaktadır:
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
- TARAFLAR:
- Arsa Sahibi: [Adı Soyadı], [T.C. Kimlik Numarası], [Adresi]
- Müteahhit: [Adı Soyadı/Şirket Adı], [T.C. Kimlik Numarası/Vergi Numarası], [Adresi]
- SÖZLEŞMENİN KONUSU:
İşbu sözleşme, Arsa Sahibi’nin [İl], [İlçe], [Mahalle], [Ada], [Parsel] numaralı arsasında, Müteahhit tarafından [Sayı] adet daire ve [Sayı] adet iş yeri inşa edilmesi ve taraflar arasında paylaşımının düzenlenmesini konu alır.
- ARSA:
Arsa Sahibi’ne ait arsanın tapu bilgileri yukarıda belirtildiği gibidir. Arsanın yüz ölçümü [Yüz Ölçümü] m²’dir.
- İNŞAAT:
Müteahhit, arsa üzerine [Proje Adı] projesine uygun olarak [Sayı] adet daire ve [Sayı] adet iş yeri inşa edecektir. İnşaatın teknik özellikleri, kat planları ve diğer detaylar ekte yer alan projede belirtilmiştir.
- PAYLAŞIM ORANI:
İnşaat tamamlandıktan sonra, daire ve iş yerlerinin % [Oran]’i Arsa Sahibi’ne, % [Oran]’i ise Müteahhit’e ait olacaktır. Paylaşım oranına göre, Arsa Sahibi’ne [Sayı] adet daire ve [Sayı] adet iş yeri, Müteahhit’e ise [Sayı] adet daire ve [Sayı] adet iş yeri düşmektedir.
- SÜRE:
İnşaatın başlama tarihi [Tarih], bitiş tarihi ise [Tarih] olarak belirlenmiştir.
- BEDEL:
Müteahhit, inşaat işi için Arsa Sahibi’nden herhangi bir bedel almayacaktır.
- DİĞER HUSUSLAR:
- Tarafların diğer hak ve yükümlülükleri, bu sözleşmede ve ilgili mevzuatta belirtilmiştir.
- Uyuşmazlıkların çözümü için [Mahkeme Adı] Mahkemesi yetkilidir.
- Bu sözleşme [Tarih] tarihinde iki nüsha olarak düzenlenmiştir.
- İMZALAR:
- Arsa Sahibi: [Adı Soyadı], [İmza]
- Müteahhit: [Adı Soyadı/Şirket Yetkilisi], [İmza]
Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, önemli bir hukuki belgedir. Bu nedenle, sözleşme yapmadan önce mutlaka bir avukattan hukuki destek alınmalıdır.
- Sözleşmede yer alan tüm hususlar, tarafların hak ve yükümlülükleri açık ve net bir şekilde belirtilmelidir.
- Sözleşme, noterde yapılmalı ve tapu siciline şerh edilmelidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan ve arsa üzerine inşaat yapılması karşılığında belirli bir payın arsa sahibine verilmesini öngören bir sözleşmedir. Bu sözleşmelerin feshi, çeşitli nedenlerle gündeme gelebilir.
Fesih Nedenleri:
- Sözleşmeye Aykırılık: Müteahhidin inşaatı zamanında tamamlamaması, eksik veya hatalı iş yapması, sözleşmede belirtilen malzeme yerine farklı malzeme kullanması gibi durumlar fesih nedenleri arasında sayılabilir.
- Tarafların Anlaşması: Arsa sahibi ve müteahhit, karşılıklı anlaşarak sözleşmeyi feshedebilirler.
- Mücbir Sebepler: Deprem, sel, yangın gibi mücbir sebepler, inşaatın ilerlemesini engelleyebilir ve sözleşmenin feshine yol açabilir.
- Ekonomik Nedenler: Müteahhidin ekonomik zor duruma düşmesi, iflası gibi durumlar da fesih nedeni olabilir.
Fesih Türleri:
- İleriye Etkili Fesih: Sözleşmenin feshinden sonra yapılan işler geçersiz sayılır. Genellikle, inşaatın büyük bir bölümünün tamamlandığı durumlarda tercih edilir.
- Geriye Etkili Fesih: Sözleşme, geçmişe dönük olarak feshedilir ve yapılan işler tamamen ortadan kaldırılır. Genellikle, inşaatın henüz başlarında veya çok az bir bölümünün tamamlandığı durumlarda tercih edilir.
Fesih Süreci:
- İhtar: Fesih nedeninin ortaya çıkması durumunda, arsa sahibi veya müteahhit, diğer tarafa bir ihtarname göndererek aykırılığın giderilmesini talep eder.
- Sözleşmenin Feshi: İhtarnameye rağmen aykırılık giderilmezse veya taraflar anlaşamazsa, sözleşme feshedilir.
- Mahkeme Kararı: Sözleşmenin feshi konusunda taraflar anlaşamazsa, mahkemeye başvurularak fesih kararı alınır.
Fesih Sonuçları:
- İnşaatın Durdurulması: Fesih kararı ile birlikte inşaat derhal durdurulur.
- Tarafların Yükümlülükleri: Tarafların sözleşmeden doğan hak ve yükümlülükleri sona erer.
- Tazminat: Fesih nedeniyle zarar gören taraf, diğer taraftan tazminat talep edebilir.
Önemli Hususlar:
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, önemli bir hukuki belgedir. Bu nedenle, sözleşme yapmadan önce ve fesih sürecinde mutlaka bir avukattan hukuki destek alınmalıdır.
- Sözleşmede yer alan fesih şartları, tarafların hak ve yükümlülükleri açık ve net bir şekilde belirtilmelidir.
- Fesih sürecinde, delillerin toplanması ve korunması önemlidir.
Yargıtay Kararları:
Yargıtay’ın kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi ile ilgili birçok kararı bulunmaktadır. Bu kararlar, sözleşmelerin yorumlanması, fesih nedenleri ve sonuçları hakkında önemli bilgiler içermektedir. Yargıtay kararlarına, Yargıtay’ın resmi internet sitesinden veya diğer hukuki kaynaklardan ulaşılabilir.
Sonuç olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, karmaşık bir süreç olabilir. Bu nedenle, tarafların dikkatli olması ve hukuki destek alması önemlidir.
Tapu harcı nasıl hesaplanır? Tapu harcı hesaplama aracı ve daha fazlası için yazımızı inceleyebilirsiniz.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi sürecinde hukuki destek almak için bir avukata başvurmanız önerilir. İstanbul gayrimenkul avukatı hizmeti için bizimle iletişime geçebilirsiniz?
• Gecikme Tazminatı (Kira Tazminatı): Sözleşmede kararlaştırılan aylık kira bedelini talep edebilir.
• Cezai Şart: Eğer sözleşmede öngörülmüşse gecikme için maktu bir ceza bedeli isteyebilir.
• Sözleşmeden Dönme: Gecikme tahammül edilemez boyuttaysa sözleşme feshedilebilir.