Önemli noktalar şunlardır:
- Sözleşme Yenilenme Tarihi: Kira artışı, kiracı ile ev sahibi arasında yapılan sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihlerine göre, kira yılının sona erdiği tarihte uygulanır. Örneğin, sözleşmeniz 15 Mart’ta başladıysa, kira artışı bir sonraki yılın 15 Mart’ından itibaren geçerli olur.
- Yasal Sınırlar: Kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen yasal sınırlamalara ve düzenlemelere tabidir.
- Konut Kiraları: 1 Temmuz 2024 itibarıyla (bir geçici düzenleme sona erdiğinden), konut kiralarında kira artış oranı üst sınırı, bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi’ndeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.
- İşyeri Kiraları: İşyeri kiralarında da konut kiralarındaki gibi TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı üst sınır olarak uygulanır.
- Beş Yılı Dolduran Sözleşmeler: Kira sözleşmesi beş yılını doldurmuşsa veya beş yıldan uzun süreliyse, yeni kira döneminde kira bedeli, mahkemece (kira tespit davası ile) veya tarafların anlaşmasıyla emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenebilir.
Kira artışının geçerli olabilmesi için, kiraya verenin yeni kira döneminden en az 30 gün önce yazılı olarak kira artışını kiracıya bildirmesi gerekir.
Kira Artış Oranı ve Kira Artış Hesaplama Aracı
Kira Artışı Kaç Gün Önceden Yapılır
Kira artışı talebinin, yeni kira döneminden en az 30 gün önce kiracıya yazılı olarak bildirilmesi gerekir.
Bu süre, Türk Borçlar Kanunu’na göre kira artışının yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için önemlidir.
Özetle:
- Yeni kira döneminden 30 gün önce: Ev sahibinin, yapacağı kira artışını (veya yeni kira bedelini) kiracıya yazılı olarak ulaştırması gerekir.
- Aksi halde: Eğer bu süreye uyulmazsa, yapılan kira artışı bir sonraki kira dönemi için geçerli olabilir (veya kira tespit davası açılması gerekebilir).
1 Yıl Dolmadan Kiraya Zam Yapılır mı?
Hayır, Türk Borçlar Kanunu’na göre kira artışı (zam), kural olarak yılda sadece bir kez ve kira sözleşmesinin yenilenme tarihinde yapılır.
Yani, sözleşme süresi (genellikle 1 yıl) dolmadan ev sahibinin kira bedeline zam yapma hakkı bulunmamaktadır.
Önemli Noktalar:
- Yıllık Kural: Kira artışı, kiracının konutta veya işyerinde en az bir yılı doldurması ve sözleşmenin yenilenme zamanının gelmesiyle mümkündür.
- Ara Zam Geçersizdir: Ev sahibinin, kira dönemi içerisinde (örneğin 6. ayda) ekonomik koşulları gerekçe göstererek ek bir zam talep etmesi hukuken geçerli değildir ve kiracının bu zammı kabul etme zorunluluğu yoktur.
- Kira Uyarlama Davası İstisnası: Çok olağanüstü ve öngörülemeyen durumların ortaya çıkması, sözleşmenin devamının çekilmez hale gelmesi gibi istisnai şartlar altında, 1 yıl dolmadan veya 5 yıl dolmadan kira uyarlama davası açılması teorik olarak mümkün olsa da, bu çok nadir görülen ve mahkeme kararı gerektiren hukuki bir süreçtir. Normal zam (artış) kuralı ise yılda bir kezdir.
Özetle, ev sahibi bir yıl dolmadan tek taraflı olarak kira artışı yapamaz.
Ev Sahibi 6 Ayda Bir Zam Yapabilir mi?
Hayır, ev sahibi 6 ayda bir zam yapamaz.
Türk Borçlar Kanunu’na göre kira artışı (zam), kural olarak yılda sadece bir kez ve kira sözleşmesinin yenilenme tarihinde yapılır.
Neden Yılda Bir Kez Yapılır?
- Yasal Kural: Kira sözleşmeleri genellikle bir yıllık sürelerle yapılır. Yasa, kira bedelinin artırılmasını bu yıllık dönemin sonunda, yani sözleşme yenilenirken öngörmüştür.
- Ara Zam Geçersizdir: Ev sahibinin, ekonomik koşulları gerekçe göstererek kira dönemi içerisinde (örneğin 6. ayda) ek bir zam talep etmesi hukuken geçersizdir ve kiracının bu artışı kabul etme zorunluluğu yoktur.
Eğer ev sahibi 6 ayda bir zam yapmakta ısrar ederse, kiracı bu artışı reddedebilir ve yasal sınırları aşmamak kaydıyla, sözleşmede belirtilen ya da yasal olarak belirlenen (TÜFE ortalaması) oranda artırılmış kira bedelini ödemeye devam edebilir.
Kira Sözleşmesinde Kira Artış Oranı Belirlenmemişse Ne Olur
Kiraya Zam Kaçıncı Ayda Yapılır?
Kira artışı, sözleşmenizin yapıldığı aya göre belirlenir ve yılda sadece bir kez uygulanır.
Açıklaması:
- Hangi Ayda Yapılır: Kira sözleşmeniz hangi ayda başladıysa (örneğin 10 Eylül’de), tam 1 yıl sonraki ay (bir sonraki yılın Eylül ayı) yeni kira döneminiz başlar ve zam bu ayda uygulanır.
- Kaçıncı Ayda Yapılmaz: Sözleşme süresi dolmadan (yani 1 yıl dolmadan) ara dönemde, örneğin 6. ayda veya 8. ayda zam yapılamaz.
- Hangi Oran Kullanılır: Zam oranının üst sınırı, yeni kira döneminizin başlangıcından bir önceki ayın Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan 12 aylık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ortalamasıdır.
Özetle: Kira zammı, kira sözleşmenizin yıldönümünde yapılır.