Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye süreci Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve İcra ve İflas Kanunu (İİK) kapsamında düzenlenmiştir. Kiraya verenin başvurabileceği temel üç hukuki yol bulunmaktadır:
- Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatılması (İİK m. 269)
Bu yöntem, hem kira alacağının tahsilini hem de kiracının tahliyesini aynı anda sağlamayı amaçladığı için uygulamada en hızlı ve sık tercih edilen yoldur.
- Süreç:
- Kiraya veren, ödenmeyen kira bedelleri için İcra Dairesi’ne tahliye talepli icra takibi başlatır.
- Kiracıya ödeme emri gönderilir.
- Kiracının Seçenekleri ve Süreler:
- Kiracının ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etme hakkı vardır. İtiraz edilirse takip durur.
- Kiracıya borcunu ödemesi için konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 günlük (diğer kiralarda 10 gün) süre tanınır.
- Tahliye Davası:
- Kiracı, 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 günlük süre içinde kira borcunu tam olarak ödemezse, kiraya veren bu 30 günlük sürenin bitiminden sonra İcra Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açarak tahliye kararı isteyebilir.
- Kiracı 7 gün içinde itiraz ederse, kiraya veren, itirazın kendisine tebliğinden itibaren 6 ay içinde İcra Hukuk Mahkemesi’nde “İtirazın Kaldırılması ve Tahliye” davası açmalıdır.
- Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m. 315)
Bu yöntem, icra takibinden bağımsız olarak, sadece ihtarname yoluyla başlatılır.
- Şartlar:
- Kiracı muaccel (vadesi gelmiş) kira bedelini ödememiş olmalıdır.
- Kiraya veren, kiracıya yazılı olarak (genellikle noter ihtarnamesiyle) bir süre tanımalıdır. Bu süre konut ve çatılı işyerleri kiralarında en az 30 gün (diğer kiralarda en az 10 gün) olmalıdır.
- İhtarnamede, verilen süre içinde kira bedelinin ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği (sona erdirileceği) açıkça bildirilmelidir.
- Dava:
- Kiracı, ihtarnamede tanınan 30 günlük süre içinde kira borcunu ödemezse, kiraya veren kira döneminin sonunu beklemeden Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası” açabilir.
- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m. 352/2)
Bu yol, sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir ve farklı iki kira dönemine ait ödenmeyen kiralar için kullanılır.
- Şartlar:
- Aynı kira yılı içinde farklı iki aya ait kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle, kiracıya ayrı ayrı iki haklı ihtarname gönderilmiş olmalıdır.
- İhtar, kiraya verenin tahliye hakkı elde etmesi için kira bedelinin ödenmesi gereken süreden sonra çekilmiş olmalıdır.
- Dava:
- Kiraya veren, iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir.
Önemli Noktalar:
- İhtarname: Tahliye sürecinde ihtarname çekilmesi zorunlu olan durumlarda, ispat kolaylığı açısından noter aracılığıyla yapılması en sağlıklısıdır.
- Hangi Mahkeme: Tahliye davaları genellikle Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde açılırken, tahliye talepli icra takibine itiraz durumunda İcra Hukuk Mahkemeleri’nde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılır.
- Borcu Ödeme: Kiracı, kendisine tanınan yasal süreler içinde (örneğin icra takibinde 30 gün, temerrüt ihtarında 30 gün) kira borcunu ve varsa takip masraflarını tam olarak öderse, tahliye davası açma hakkı (temerrüt nedeniyle) veya icra takibi ile tahliye hakkı ortadan kalkar.
Bu hukuki süreçler teknik detaylar içerdiği için, bir avukattan profesyonel hukuki destek almanız en doğru adımdır.
Kira ödenmediğinde doğrudan tahliye davası açılabilir mi?
Hayır, kira bedeli ödenmediği anda doğrudan dava açılamaz. Öncelikle kiracıya borcunu ödemesi için hukuki bir temerrüt ihtarı çekilmeli veya icra takibi başlatılmalıdır. Kiracıya tanınan yasal süre dolmadan tahliye davası açma hakkı doğmaz.
Ödenmeyen kira için çekilen ihtarnamede ne kadar süre verilmelidir?
Türk Borçlar Kanunu Madde 315 uyarınca; konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kira borcunu ödemeyen kiracıya en az 30 gün süre verilmelidir. Bu sürenin ihtarnamede açıkça belirtilmesi ve “süre sonunda ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği” ihtarının yer alması geçerlilik şartıdır.
İcra takibi ile tahliye süreci (Örnek No: 13) nasıl işler?
Kira alacağı için başlatılan ilamsız icra takibi (tahliye talepli), en etkili yollardan biridir:
• Kiracıya ödeme emri gönderilir.
• Kiracının borca itiraz etmek için 7 gün, ödeme yapmak için ise 30 gün süresi vardır.
• 30 günlük süre içinde borç ödenmezse, kiralayan İcra Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir.
İki haklı ihtar ile tahliye davası nedir?
Bir kira yılı içerisinde kira bedelinin farklı aylarda iki kez geciktirilmesi ve her iki gecikme için de usulüne uygun ihtarname gönderilmesi durumunda, kiralayanın “iki haklı ihtar” nedeniyle tahliye davası açma hakkı doğar. Bu dava, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.
Kiracı borcun bir kısmını öderse tahliye engellenebilir mi?
Tahliyeyi engellemek için kira borcunun, ferileriyle birlikte (işlemiş faiz, icra giderleri ve vekalet ücreti) tamamının yasal süre içinde ödenmesi gerekir. Eksik ödeme yapılması durumunda tahliye süreci devam eder.
Kira bedelinin ödenmemesi durumunda arabuluculuk zorunlu mu?
Evet, kira bedelinin ödenmemesine dayalı tahliye davalarında da dava açmadan önce arabuluculuk kurumuna başvurmak zorunludur. Ancak doğrudan icra takibi yapılması aşamasında arabuluculuk şartı aranmaz; süreç davaya dönüştüğünde bu şart devreye girer.
Kiracı “kira bedelini elden verdim” diyerek tahliyeyi durdurabilir mi?
Kira bedelinin ödendiğini ispat yükü kiracıya aittir. Belirli bir tutarın üzerindeki ödemelerin (ve yasal olarak banka kanalıyla ödeme zorunluluğu olan hallerin) yazılı belge veya banka dekontu ile ispatlanması gerekir. Şahit beyanı, ödemenin ispatı için genellikle yeterli görülmez.
Tahliye süreci ortalama ne kadar sürer?
İcra Hukuk Mahkemeleri’nde açılan tahliye davaları, Sulh Hukuk Mahkemeleri’ne göre daha hızlı sonuçlanabilmektedir. Mahkemenin yoğunluğuna göre süreç genellikle 3 ile 8 ay arasında tamamlanır.