info@methukukdanismanlik.com
Türkali Mah. Ihlamurdere Cd. No:53 D:kat:2 Beşiktaş/İstanbul

Takip Et:
 

Gayrimenkul HukukuKira Sözleşmesinde Artış Oranı Belirtilmişse Kira Tespit Davası

20 Kasım 2025

Kira sözleşmesinde artış oranının belirtilmiş olması, kira tespit davası açılıp açılamayacağını, kira sürenizin hangi döneminde olduğunuza göre belirler.

Özetle: İlk 5 yıl belirlenen oran geçerliyken (TÜFE üst sınırı ile), 5 yıl ve sonrasında sözleşmedeki artış oranı önemini yitirir ve rayiç değere göre tespit davası açılabilir.

Şişli Avukat

  1. İlk 5 Kira Yılında Durum (TBK m. 344/1)

Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren ilk beş yıl içindeyseniz, sözleşmede belirtilen artış oranı esastır, ancak bu oranın yasal bir üst sınırı vardır:

  • Sözleşmedeki Oran Geçerlidir: Kira artışı, sözleşmede belirtilen orana göre yapılır.
  • TÜFE Üst Sınırı: Ancak, Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 344/1 uyarınca, sözleşmedeki artış oranı ne olursa olsun, bir önceki kira yılında Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi’ndeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını (üst sınırı) geçemez.
  • Dava Durumu: İlk beş yıl içinde, ev sahibi kirayı emsal (piyasa) değerine göre tespit ettirmek amacıyla kira tespit davası açamaz. Sadece, kiracı sözleşmedeki oranı ödemekten kaçınırsa, ödenmesi gereken yasal oranın (sözleşme veya TÜFE) tespiti için dava açılabilir.

Şişli Kira Avukatı

  1. 5 Yıl ve Sonrasında Durum (TBK m. 344/3)

Kiracı, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıllık süreyi doldurmuşsa veya beş yıllık uzama süresi bitmişse, durum tamamen değişir.

  • Sözleşme Oranı Geçerliliğini Yitirir: Bu süreden sonra, sözleşmede artış oranı belirtilmiş olsa bile, bu oran artık bağlayıcı olmaktan çıkar.
  • Kira Tespit Davası Hakkı Doğar: Ev sahibi, kira bedelinin piyasa koşullarına (rayiç değere) göre belirlenmesi amacıyla Kira Tespit Davası açma hakkını kazanır.
  • Mahkeme Nasıl Karar Verir? Mahkeme, bu davada sadece sözleşmedeki orana veya TÜFE’ye bakmaz; bunun yerine:
    1. Kiralananın emsal (rayiç) kira bedellerini (çevredeki benzer evlerin kiralarını),
    2. Taşınmazın durumunu ve özelliklerini,
    3. Hakim, karar verirken hak ve nesafet (dürüstlük ve adalet) ilkelerini esas alarak yeni kira bedelini tespit eder.

Sonuç: Kira sözleşmesinde artış oranı belirtilmişse, bu oran ilk 5 yıl için yasal TÜFE üst sınırı ile birlikte uygulanır. Ancak, 5 yılını dolduran sözleşmelerde mal sahibi, sözleşmedeki orana bakılmaksızın kira tespit davası açarak bedelin piyasa şartlarına uygun hale getirilmesini talep edebilir.

Sözleşmede artış oranı varken kira tespit davası açılabilir mi?
Evet, açılabilir. Ancak bunun için kira ilişkisinin üzerinden 5 yılın geçmiş olması gerekir. 5 yıl dolduktan sonra, sözleşmedeki artış oranına bakılmaksızın kira bedelinin piyasa rayiçlerine göre yeniden belirlenmesi için dava açılabilir.
İlk 5 yıl içinde artış oranına rağmen dava açılabilir mi?
Hayır. Kira sözleşmesinde bir artış oranı belirlenmişse, ilk 5 yıl boyunca bu orana uyulması zorunludur. Bu süre zarfında kira az kaldı gerekçesiyle kira tespit davası açılamaz. Ancak sözleşmede hiçbir artış oranı yoksa, 5 yıl beklenmeden de hakimden artış oranının belirlenmesi istenebilir.
5 yıl dolduğunda artış oranı geçersiz mi sayılır?
Sözleşmedeki oran tamamen geçersiz kalmaz ancak bağlayıcılığı biter. Hakim, 5. yılın sonunda kira bedelini belirlerken sadece sözleşmedeki orana değil; emsal kira bedellerine, TÜFE oranına ve kiralananın durumuna bakarak hakkaniyete uygun yeni bir bedel tayin eder.
Sözleşmedeki artış oranı TÜFE’den yüksekse ne olur?
Konut kiralarında, sözleşmeye yazılan artış oranı TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez. Eğer sözleşmede bu orandan daha yüksek bir rakam (örneğin %100) belirlenmişse, bu oran yasal sınır olan TÜFE oranına çekilir. 5 yıl dolduğunda ise yine rayiç bedel tespiti istenebilir.
Dava açmak için sözleşme yenileme dönemini beklemek gerekir mi?
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak, belirlenecek yeni kiranın yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi için davanın yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce açılması veya bu süre zarfında kiracıya yazılı ihtarname gönderilmiş olması gerekir.
Hakkaniyet indirimi nedir?
Kira tespit davasında hakim rayiç bedeli belirledikten sonra, kiracının eski kiracı olması sebebiyle belirlenen rakam üzerinden genellikle %10-%20 oranında bir eski kiracı indirimi (hakkaniyet indirimi) yapar. Sözleşmede artış oranı olsa bile bu indirim uygulanır.

previous
Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği
next
Kira Tespit Davası Devam Ederken Tahliye
Hemen Ara