Kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlenmemişse, Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri devreye girer. Türkiye’deki yasal duruma göre:
- Kanuni Sınırlama ve Belirleme:
- Taraflar bir artış oranı belirlememişse, kira bedeli bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi’ndeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla belirlenir (TBK m. 344/1).
- Bu, yasal olarak uygulanabilecek üst sınırdır.
- Hakimin Belirlemesi (Hakkaniyet):
- Eğer sözleşmede artış oranı kararlaştırılmamışsa, yeni dönem kira bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak kaydıyla, hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m. 344/2).
- Yani taraflar anlaşamazsa, kiraya veren veya kiracı kira tespit davası açarak yeni kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir.
- Geçici %25 Sınırlaması (Konut Kiraları İçin):
- Belirli bir süre için (Türkiye’de çeşitli tarihler arasında uzatılan geçici bir madde ile), konut kiralarında artış oranı, taraflar bir oran belirlese bile veya hiç belirlemese bile, bir önceki kira yılının kira bedelinin %25’ini geçemez.
- Ancak, on iki aylık TÜFE ortalaması %25’in altında ise, bu düşük oran geçerli olur. (Bu düzenlemenin güncel geçerlilik süresinin kontrol edilmesi önemlidir, çünkü geçici bir hükümdür.)
Özetle, kira sözleşmesinde artış oranı yazmıyorsa:
- Taraflar Anlaşabilir: Kiraya veren en az 30 gün önceden artış teklifini kiracıya bildirmek zorundadır. Kiracının kabulü ile yeni kira bedeli belirlenir. Ancak bu artış, konut kiralarında mevcut yasal sınırlamaları (TÜFE veya geçici %25 sınırı gibi) aşamaz.
- Anlaşamazlarsa: Yeni kira bedeli, TÜFE’deki on iki aylık ortalamayı geçmeyecek şekilde, hakkaniyete uygun olarak hakim tarafından belirlenir. Konutlar için geçici %25 sınırlaması da dikkate alınır.
Yani, kira artış oranının belirlenmemiş olması, ev sahibinin istediği zammı yapabileceği anlamına gelmez; yasal üst sınırlar (TÜFE ve geçici sınırlamalar) çerçevesinde, hakkaniyete uygun bir bedel belirlenir.
Kira sözleşmesinde TEFE TÜFE yazmıyorsa ne yapmalı?
Kira sözleşmesinde kira artış oranı olarak TEFE/TÜFE (ÜFE/TÜFE dahil) gibi bir ibare hiç yazmıyorsa veya bu kısım boş bırakılmışsa, uygulanacak çözüm yolu Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344/2 ile belirlenir.
İşte adım adım yapılması gerekenler:
- Yasal Dayanak: TÜFE Üst Sınırı
Kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmemiş olsa bile, Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı korumak amacıyla kira artışına bir üst sınır getirir.
- Üst Sınır: Yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeli, bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi’ndeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.
- Tarafların Anlaşması ve Yasal Artış
Artış maddesi boşsa, kiraya veren kira dönemi bitiminden en az 30 gün önce bir artış teklifini kiracıya yazılı olarak bildirmelidir.
- Kiracı Kabul Ederse: Kiracı ve kiraya veren, TÜFE üst sınırını aşmamak kaydıyla (ve konut kiraları için geçici %25 sınırı da dikkate alınarak) bir oranda anlaşabilirler.
- Kiracı Kabul Etmezse (Veya Ev Sahibi Teklif Etmezse): Kiraya veren, kiracının ödediği eski kira bedelinin üzerine yasal artış oranını (TÜFE on iki aylık ortalamasını) uygulayarak ödeme talep edemez. Sözleşmede artış iradesi net olmadığı için bu, otomatik bir artışa yol açmaz.
- Hukuki Yola Başvurma: Kira Tespit Davası
Taraflar artış oranı üzerinde anlaşamazlarsa veya kiraya veren yasal artışı talep edip kiracı ödemezse, hukuki yola başvurulur:
- Arabuluculuk: Konut ve çatılı işyeri kiralarında 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira tespiti davaları dahil olmak üzere uyuşmazlıklardan önce arabuluculuk zorunludur. İlk olarak arabulucuya başvurulmalıdır.
- Kira Tespit Davası: Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, kiraya veren (veya kiracı), kira tespit davası açarak yeni kira bedelinin belirlenmesini mahkemeden talep etmelidir (TBK m. 344/2).
- Hakimin Belirlemesi: Hâkim, yeni kira bedelini belirlerken:
- TÜFE’deki on iki aylık ortalamayı üst sınır olarak kabul eder.
- Kiralananın durumunu (emsal kiraları, bölge koşulları vb.) göz önüne alır.
- Hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.
Kira Artış Oranı ve Kira Artış Hesaplama Aracı için Tıklayınız
Sözleşmede artış oranı yoksa kiracı zam yapmak zorunda mı?
Hukuken kira sözleşmesinde artış maddesi yoksa, kiracı kendiliğinden zam yapmak zorunda değildir. Ancak bu durum sonsuza kadar sürdürülemez; ev sahibi kira miktarının belirlenmesi için mahkemeye başvurma hakkına sahiptir.
Ev sahibi bu durumda tek taraflı zam yapabilir mi?
Hayır. Ev sahibi, sözleşmede madde olmadığı gerekçesiyle kira bedelini tek taraflı olarak artıramaz. Artış yapılabilmesi için ya tarafların yeni bedel üzerinde yazılı olarak anlaşması ya da mahkemenin bir bedel belirlemesi gerekir.
Kira Tespit Davası 5 yıl beklemeden açılabilir mi?
Evet. Sözleşmede artış oranı belirlenmemişse, mülk sahibi 5 yıllık süreyi beklemeden de mahkemeye başvurarak kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesini isteyebilir. Bu durumda hakim, yasal sınır olan 12 aylık TÜFE ortalamasını geçmeyecek şekilde hakkaniyete uygun bir artış belirler.
Hakim artış oranını neye göre belirler?
Sözleşmede hüküm yoksa, hakim kiranın miktarını belirlerken taşınmazın durumunu ve ekonomik koşulları göz önüne alır. Ancak yapılacak bu artış, her halükarda yasal üst sınır olan 12 aylık TÜFE ortalamasıyla sınırlıdır.
Taraflar kendi aralarında sözlü olarak anlaşabilir mi?
Sözlü anlaşma geçerli olsa da ispat zorluğu yaratır. Sözleşmede artış maddesi yoksa, her yıl yapılan zammın ve yeni kira bedelinin bir ek protokol veya yazılı belge ile kayıt altına alınması, ileride doğabilecek eksik kira iddialarını önlemek adına kritiktir.
Artış maddesi eklemek için yeni sözleşme şart mı?
Mevcut sözleşmeye bir ek madde (zeyilname) ekleyerek gelecek yılların artış oranını yasal sınırlar dahilinde belirlemek mümkündür. Bu sayede her yıl mahkemeye gitme veya yeniden pazarlık yapma zorunluluğu ortadan kalkar.