Kira tespit davası açma süresi, davanın hangi kira döneminde geçerli olmasını istediğinize bağlı olarak, Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi ile belirlenmiştir.
Bu süre, dava açma hakkınızın doğduğu (genellikle 5. kira yılı ve sonrası) andan itibaren başlar, ancak dava sonucunun ne zaman geçerli olacağını belirleyen kritik zaman dilimleridir.
İşte kira tespit davası açma sürelerine dair iki temel senaryo:
- Yeni Kira Döneminin Başlangıcından İtibaren Geçerli Olması İçin Süre
Eğer belirlenecek yeni kiranın bir sonraki kira döneminizin başlangıcından itibaren geçerli olmasını istiyorsanız, iki koşuldan birini yerine getirmelisiniz:
- İhtarname ile Süre: Kiracıya, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce yazılı olarak kira artışı talebinizi (ihtarname yoluyla) bildirmeniz gerekir. Bu ihtarnamenin süresi içinde yapılması durumunda, dava yeni kira dönemi içinde herhangi bir zamanda açılabilir.
- Örnek: Kira sözleşmesi 1 Haziran’da yenileniyorsa, ihtarnamenin en geç 30 Nisan’a kadar kiracıya ulaşması gerekir. Dava, 1 Haziran ile bir sonraki 31 Mayıs arasında açılabilir.
- Dava Yoluyla Süre: Eğer ihtarname çekilmemişse, davanın yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce açılması gerekir.
- Ancak, pratikte ihtarname çekmek ve yeni dönem içinde dava açmak daha yaygın ve güvenli bir yöntemdir.
- İhtarname Çekilmezse veya Geç Çekilirse Ne Olur?
Kiracıya yeni dönemin başlangıcından 30 gün önce artış talebinizi (ihtarnameyi) tebliğ etmediyseniz veya dava açma süresini kaçırdıysanız:
- Yeni kira döneminde açılan dava, o döneme ait kiranın belirlenmesini sağlamaz.
- Mahkeme kararı, bir sonraki (izleyen) kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur. Bu da, kararın geçerlilik tarihinin 1 yıl ertelenmesi demektir.
Özetle En İdeal Dava Açma Takvimi
Kiradaki yeni bedelin hemen uygulanması için en pratik ve güvenilir takvim şudur:
- Yenilenme tarihinden en az 30 gün önce: Kiracıya noterden ihtarname gönderilir.
- Yenilenme tarihi ile o dönemin son günü arasında: İhtarnameye rağmen anlaşma sağlanamazsa arabuluculuk süreci başlatılır ve ardından dava açılır.
Unutulmaması Gereken Önemli Şart: Tüm bu süreler, kiracının o taşınmazda 5 yılını doldurmuş olması koşulunda (veya 5 yıllık uzama süresinin sonunda) geçerlidir. 5 yıldan önce genel kira tespit davası açılamaz.