Kira Tespit Davası devam ederken kiracının tahliyesi mümkündür, ancak tahliye kararı kira tespit davasına dayanmaz.
Kira Tespit Davası sadece kiranın miktarını belirlemeyi amaçlar. Kiracının sözleşmesinin sona erdirilmesi ve evin boşaltılması (tahliye) tamamen farklı hukuki sebeplere dayanır.
Temel Ayrım: Tespit ve Tahliye
- Kira Tespit Davası: Mevcut kira sözleşmesinin devam edeceği varsayımıyla, yeni dönemde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesi talebidir.
- Tahliye Davası: Kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve kiralananın mülk sahibine iadesi talebidir.
Dolayısıyla, kira tespit davası sürerken ev sahibi, Borçlar Kanunu’nda (TBK) belirtilen bağımsız ve haklı bir tahliye nedenine dayanarak tahliye davası açabilir.
Kira Tespit Davası Sürerken Tahliye Sebepleri
Ev sahibinin, kira tespit davası devam ederken kiracıyı tahliye edebilmesi için başvurabileceği en yaygın ve haklı sebepler şunlardır:
- Ev Sahibi Kaynaklı Sebepler (TBK m. 350)
Bu sebepler, genellikle tahliye davasının açılabilmesi için belirli süreler ve koşullar gerektirir:
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (Gereksinim): Kiralananı, kendisi, eşi, altsoyu (çocuğu, torunu) veya üstsoyu (annesi, babası) için konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa.
- Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye: Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu süreçte taşınmazın kullanımı imkansızsa.
- Kiracı Kaynaklı Sebepler (TBK m. 352)
Bu sebepler, genellikle kiracının kusurlu davranışlarına dayanır ve anında dava açma hakkı verir:
- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Kiracının, aynı kira yılı içinde iki farklı aya ait kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle yazılı olarak haklı iki ihtar (uyarı) alması durumunda.
Önemli Not: Kira tespit davası sürerken kiracı, mevcut (eski) kirayı ödemeye devam etmek zorundadır. Eğer bu mevcut kirayı dahi ödemezse, iki haklı ihtara konu olabilir ve bu durum tahliye sebebidir.
- Tahliye Taahhütnamesi: Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesine rağmen bunu yerine getirmemesi. (Bu taahhüdün, sözleşme imzalandıktan sonra verilmiş olması gerekir).
- Uzun Süreli Kiralamadan Kaynaklı Sebepler (TBK m. 347)
- On Yıllık Uzama Süresinin Sona Ermesi: Kiracı, belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin bitiminden itibaren on yıllık uzama süresini doldurmuşsa veya belirsiz süreli sözleşmelerde on yıllık süreyi doldurmuşsa, ev sahibi herhangi bir sebep göstermeksizin kira yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak tahliye davası açabilir.