Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır: Kira tespit davası açılması için genel olarak bir zaman aşımı süresi olmamakla birlikte, davanın tespit edilecek kira bedelinin hangi kira döneminde geçerli olacağı açısından belirli zamanlamalar büyük önem taşır.
İşte en kritik zamanlama kuralları:
- Yeni Kira Döneminde Geçerli Olması İçin Zamanlama
Mahkemece belirlenecek yeni kira bedelinin, hemen başlayacak yeni kira döneminde geçerli olması için iki temel koşuldan birinin yerine getirilmesi gerekir:
- Dava Açma Süresi: Yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce kira tespit davasının açılması gerekir.
- İhtarname ve Dava Açma: Yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağına dair yazılı ihtarname gönderilmesi (tebliğ edilmesi) şartıyla, dava yeni kira dönemi içinde de açılabilir. Bu durumda mahkeme kararı, yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
Önemli Not: Eğer bu süreler kaçırılırsa, açılacak kira tespit davasında mahkemece belirlenen kira bedeli bir sonraki kira yılı için geçerli olacaktır.
- 5 Yıllık Süre Şartı
Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiraya verenin kira bedelini TÜFE artış oranı sınırının üzerinde, rayiç bedele uygun şekilde tespit ettirebilmesi için kural olarak:
- Kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun süreli olması veya
- Kira sözleşmesinin 5. uzama yılını doldurmuş olması gerekir.
Bu durumda, 5. yılın bitimini takip eden her dönemde (6., 7. yıllar ve sonrası) kira tespit davası açılabilir. Dava, 5 yılını dolduran sözleşmeler için kiralayanın menfaatine (piyasa rayicine göre artış) olur.
- Arabuluculuk Zorunluluğu
01 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak kira tespit davalarında, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu bir dava şartı haline gelmiştir. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir.
Özetle:
| Durum | Açıklama | Yeni Bedelin Geçerlilik Tarihi |
| Erken Dava Açma | Yeni dönemden en az 30 gün önce dava açılırsa. | O dönem başı. |
| İhtarname + Dava | Yeni dönemden en az 30 gün önce ihtarname tebliğ edilirse ve dava o dönem içinde açılırsa. | O dönem başı. |
| Süreler Kaçarsa | Yukarıdaki süreler kaçırılarak dava açılırsa. | Bir sonraki kira yılı başı. |
| Rayiç Bedel Talebi | Sözleşme 5 yılını doldurmuşsa veya 5 yıldan uzun süreliyse. | Yukarıdaki süre kurallarına göre belirlenir. |
Bu bilgiler genel hukuki çerçeveyi çizmektedir. Kira tespit davaları karmaşık süreçler olduğundan, en doğru ve size özel zamanlama ve stratejiyi belirlemek için mutlaka bir avukata danışmanız tavsiye edilir.