Kiracı nasıl tahliye edilir? Türkiye’de gayrimenkul hukuku, özellikle konut ve çatılı işyeri kiraları söz konusu olduğunda kiracıyı koruyan güçlü bir yapıya sahiptir. Ancak kiracı kira sözleşmesine uymuyorsa, kira bedelini ödemiyorsa veya mal sahibinin haklı bir tahliye sebebi varsa, kanun mülk sahibine belirli yollar sunar. Kiracı tahliye süreci, kulaktan dolma bilgilerle değil, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) maddelerine tam uyumla yönetilmelidir.
İşte adım adım tahliye yolları ve dikkat edilmesi gereken kritik noktalar:
1. Kira Sözleşmesi Süresi Dolduğu İçin Tahliye (TBK m. 347)
Birçok mülk sahibi, kira sözleşmesinin süresi (örneğin 1 yıl) dolduğunda kiracının otomatik olarak çıkması gerektiğini düşünür. Ancak kira sözleşmesi bitiminde tahliye süreci sanıldığı kadar basit değildir.
- Belirli Süreli Sözleşmeler: Konut kiralarında süre bitiminden en az 15 gün önce kiracı tarafından bildirim yapılmadıkça sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, sadece süre bitti diye kiracıyı çıkaramaz.
- 10 Yıllık Uzama Süresi: Kiraya veren, ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda, herhangi bir sebep göstermeksizin, sözleşme bitiminden en az 3 ay önce bildirim yapmak kaydıyla tahliye talep edebilir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
2. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
En sık karşılaşılan durum kira ödenmedi tahliye sürecidir. Kiracının temerrüde düşmesi durumunda iki ana yol izlenebilir:
İki Haklı İhtar ile Tahliye Davası
Bir kira yılı içerisinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya iki farklı ayda, iki haklı ihtar çekilmişse; kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
İcra Takibi (Örnek No: 13)
Kiracıya icra dairesi kanalıyla ödeme emri gönderilir. Kiracının borcu ödemesi için 30 günlük süresi vardır. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa, kiralayan doğrudan icra mahkemesinden tahliye talep edebilir.
3. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350)
Kiraya verenin, kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocukları, torunları), üstsoyunun (anne, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı doğması durumudur.
- Şartlar: İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
- Dava Süresi: Belirli süreli sözleşmelerde süre sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine uygun olarak 1 ay içinde açılmalıdır.
- Yeniden Kiralama Yasağı: İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi takdirde tazminat yükümlülüğü doğar.
4. Kiracının Sözleşme Koşullarını İhlal Etmesi
Kiracı, taşınmazı özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermekle yükümlüdür. Kiracı sözleşme ihlali tahliye nedenleri şunlardır:
- Mülke Zarar Vermek: Taşınmazın yapısına kasten veya ağır ihmal sonucu zarar verilmesi.
- İzinsiz Alt Kiralama: Sözleşmede yetki verilmemesine rağmen taşınmazın başkasına kiralanması.
- Kullanım Amacı Dışına Çıkma: Konut olarak kiralanan yerin ofis veya depo olarak kullanılması.
Bu durumlarda kiralayan, kiracıya en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini ihtar eder. Aykırılık giderilmezse sözleşme feshedilir.
5. Tahliye Taahhütnamesi ile Çıkış
Tahliye taahhütnamesi nasıl kullanılır sorusu, mülk sahipleri için en güvenli limandır. Kiracının, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan etmesidir.
- Geçerlilik Şartı: Taahhütname mutlaka kira sözleşmesinin imzasından sonraki bir tarihte düzenlenmiş olmalıdır. Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan taahhütnameler Yargıtay tarafından geçersiz sayılmaktadır.
- İcra Süreci: Taahhüt edilen tarihte taşınmaz boşaltılmazsa, mülk sahibi 1 ay içinde icra dairesine başvurarak tahliye sürecini başlatabilir.
Tahliye Taahhütnamesi Var Kiracı Çıkmıyor Ne Yapmalıyım?
6. Mahkeme Kararı ile Tahliye Süreci
Eğer kiracı tüm uyarılara ve hukuki bildirimlere rağmen çıkmıyorsa, süreç mahkeme ile kiracı tahliye aşamasına gelir.
- Sulh Hukuk Mahkemeleri: Tahliye davalarında görevli mahkemedir.
- Delil Toplama: Mahkeme; tanık beyanları, keşif (yerinde inceleme) ve bilirkişi raporları ile haklılığı inceler.
- Kararın İnfazı: Mahkeme tahliye kararı verdiğinde, bu karar icra dairesine sunulur. İcra memurları eşliğinde taşınmazın boşaltılması sağlanır.
Beşiktaş Avukat – Şişli Kira Avukatı
7. İcra Yoluyla Hızlı Tahliye
Kira bedelinin ödenmemesi durumunda başvurulan icra ile tahliye, dava sürecine göre daha hızlı sonuç verebilir. İcra ve İflas Kanunu uyarınca, borçluya gönderilen ödeme emrine 7 gün içinde itiraz edilmezse ve 30 gün içinde ödeme yapılmazsa tahliye kesinleşir.
Yeni Düzenleme: Arabuluculuk Şartı
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında (tahliye dahil) dava açmadan önce arabuluculuk sürecine başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Birçok dosya mahkemeye gitmeden bu aşamada uzlaşı ile çözülebilmektedir.