Gayrimenkul HukukuTBK 300 ve 301. Maddeler

TBK 300 ve TBK 301 maddeleri hakkında siz değerli okurlarımız için makale hazırladık. Keyifli okumalar.

TBK MADDE 300 – Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

TBK md.300’e Dair Açıklamalar

Kira ilişkisi, sürekli borç doğuran bir sözleşme niteliğindedir. Bu sebeple, kira sözleşmesinin bir süreye bağlanması yaygın bir uygulamadır. Ancak bu süre, sözleşmenin sona ermesini otomatikleştirmez; hukuki sonuçları bakımından farklı etkileri vardır.

– Belirli süreli kira sözleşmesi: Taraflar, sözleşmenin belli bir tarih veya sürede kendiliğinden sona ereceğini kararlaştırmışlardır. Bu durumda, sürenin dolmasıyla birlikte sözleşme herhangi bir ayrı bildirim veya fesih işlemi gerektirmeksizin sona erer.
– Belirsiz süreli kira sözleşmesi: Taraflar kira süresine ilişkin açık bir hüküm koymamışsa ya da sürenin sona ermesiyle birlikte sözleşmenin otomatik sona ereceği yönünde mutabakat yapılmamışsa, sözleşme belirsiz süreli sayılır. Bu durumda sözleşmenin sona erdirilmesi için fesih işlemi gereklidir.
Sözleşmede “kiracının aksi bir bildirimde bulunmaması halinde kira sözleşmesinin otomatik sona ereceği” yönünde düzenleme yapılabilir; ancak bu hüküm, taraflar arasındaki irade beyanının açık veya örtük olmasıyla geçerlilik kazanır.

Belirli süreli kira sözleşmesinde süre sonunda taraflardan birinin sözleşmenin devamını arzu etmesi halinde; yenileme, ek sözleşme veya yeni kira sözleşmesi gibi yollarla ilişki sürdürülebilir. Belirsiz süreli modellerde ise tarafların karşılıklı fesih bildirimleriyle kira ilişkisinin sona erdirilmesi beklenir.

TBK md.300 Gerekçesi

TBK’nın 300. maddesinin gerekçesinde, eski Borçlar Kanunu’nda (818 sayılı BK) kira süresi ile ilgili net düzenleme eksikliği bulunduğu ifade edilmiştir. Yeni düzenlemeyle, kira süresi konusu açık şekilde yasa metnine alınmıştır.

Bu düzenlemeyle özellikle kiracı ile kiralayan arasındaki belirsizlik azaltılmak ve tarafların ilişkiyi hangi koşullarda sona erdirecekleri konusunda öngörülebilirlik sağlanmak amaçlanmıştır. Ayrıca, İsviçre Borçlar Kanunu’nda yer alan benzer düzenlemeler de bu maddenin şekillenmesinde etkili olmuştur. Kira avukatı için bize ulaşabilirsiniz.

TBK (Türk Borçlar Kanunu) md.301

MADDE 301 – Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.

TBK md.301’e Dair Açıklamalar

Bu maddede, kiraya verenin teslim borcuna ilişkin esas yükümlülükler düzenlenmektedir. Kiraya verenin görevi sadece kiralananı yerine teslim etmek değil, ayrıca kiralama süresi devam ederken de kiralananın kullanıma elverişli durumda kalmasını sağlamaktır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu hüküm, kiracı lehine asla değiştirilemez; diğer kira türlerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları ile hüküm koyulamaz.

“Kararlaştırılan tarihte teslim etme” ibaresi, sözleşmede teslim zamanı gösterilmişse o tarihte teslimin gerçekleşmesini zorunlu kılar. Kiraya veren, bu yükümlülüğü yerine getirmezse, kiracı zararını talep etme haklarına sahiptir. Ayrıca, teslim esnasında kiralananın ayıplı olması da kiraya verenin sorumluluğunu gündeme getirir.

Kiraya veren, kiralananın esas kullanıma uygunluğunu garanti eder. Bu garantinin kapsamı, kiralananın yapısı, donanımı, bakım durumu gibi hususları içerir. Kiralananın başlangıçta ayıplı olması ya da süreç içerisinde bozulma göstermesi halinde kiracı, kira bedelinde indirim, sözleşmeden dönme, tamir veya tazminat isteme gibi haklara başvurabilir.

TBK md.301 Gerekçesi

TBK’nın 301. maddesinin gerekçesinde, eski 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda teslim borcuna ilişkin düzenlemelerin daha dağınık olduğu ve kiraya verenin yükümlülüklerinin net biçimde belirtilmediği ele alınmıştır. Yeni düzenleme ile birlikte kiraya verenin teslim ve idame yükümlülükleri açıkça tanımlanmış, kiracı bakımından güvence artırılmıştır.

Mevcut düzenleme, kiraya verenin kiralananı “amaçlanan kullanıma elverişli” biçimde teslim etmesini şart koşar. Bu ifadeyle, kiralananın sözleşmede öngörülen kullanım niteliğine uygun olması beklenmektedir. Örneğin konut kira sözleşmesinde, kiralananın yaşanabilecek bir durumda olması (tesisat, çatı, altyapı gibi unsurların çalışır durumda olması) gereklidir.

Ayrıca, konut ve çatılı işyeri kiralarında bu hükmün kiracı aleyhine değiştirilemez olması, kiracının korunmasına yönelik bir sınırlama getirir. Kiraya verenin teslim borcuna ilişkin sorumluluğun azaltılması ya da ortadan kaldırılması yönünde yapılan sözleşme hükümleri geçersiz sayılacaktır. Diğer kira türlerinde ise taraflar arasında serbestlik kısmen tanınmış, ancak genel işlem koşulları yoluyla kiracı aleyhine birtakım düzenlemeler yapılamayacağı vurgulanmıştır.

Gerekçede ayrıca İsviçre Borçlar Kanunu gibi yabancı hukuk sistemlerindeki benzer düzenlemeler örnek alınarak, teslim borcunun kira hukukunda temel ve olmazsa olmaz bir unsur olduğu belirtilmiştir.

İstanbul kira avukatı için bizimle iletişime geçebilirsiniz.