TBK 344. Madde: Türkiye’de gayrimenkul hukuku denildiğinde akla gelen en kritik düzenlemelerden biri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesidir. Bu madde, yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin ne oranda artırılacağını ve yasal sınırları belirler. Özellikle konut kiralarındaki %25 zam sınırının 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermesinin ardından, 2026 yılında kira artış hesaplamaları tamamen TBK 344 çerçevesine dönmüştür.
Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği
TBK 344. Madde Nedir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin yasal sınırları çizer. Maddenin temel amacı, kiracıyı fahiş artışlara karşı korurken kiraya verenin de mülkünün ekonomik değerini enflasyon karşısında korumasını sağlamaktır.
Maddenin Temel Fıkraları:
- Anlaşmalı Artış (344/1): Tarafların kira artış oranına dair yaptıkları anlaşmalar, bir önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalamayı geçmemek kaydıyla geçerlidir.
- Anlaşma Olmaması Durumu (344/2): Sözleşmede artış oranı belirtilmemişse, hakim; kiralananın durumunu ve hakkaniyeti gözeterek TÜFE oranını geçmeyecek şekilde bir bedel belirler.
- 5 Yıllık Kira Tespiti (344/3): Kira sözleşmesi 5 yılı doldurmuşsa (veya her 5 yılın sonunda), taraflar TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın “kira tespit davası” açarak bedelin rayiç değerlere göre belirlenmesini isteyebilirler.
2026 Yılında Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?
2026 yılı itibarıyla kira zamlarında artık tek kriter TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalamasıdır. Ocak 2026 verilerine göre bu tavan oran %34,88 olarak belirlenmiştir.
Önemli Not: Sözleşmede “ÜFE”, “TEFE” veya “%50 sabit artış” gibi ibareler yer alsa bile, bu oranlar o ayki TÜFE 12 aylık ortalamasını geçiyorsa hukuken geçersizdir. Kiracı sadece yasal üst sınırı ödemekle yükümlüdür.
Örnek Hesaplama (Ocak 2026):
- Mevcut Kira: 20.000 TL
- Yasal Üst Sınır (TÜFE 12 Aylık Ort.): %34,88
- Artış Tutarı: 6.976 TL
- Yeni Kira Bedeli: 26.976 TL
Kira Tespit Davası ve 5 Yıl Kuralı
TBK 344/3 uyarınca, kira ilişkisi 5 yılı doldurduğunda “TÜFE sınırı” ortadan kalkar. Bu noktada mülk sahibi, kiranın emsal bedellerin altında kaldığını düşünüyorsa kira tespit davası açabilir.
- Hakkaniyet İndirimi: Mahkeme yeni bedeli belirlerken piyasa rayicini esas alır ancak kiracının “eski kiracı” olması sebebiyle genellikle %10-%20 oranında bir hakkaniyet indirimi uygular.
- Şartlar: Dava açabilmek için kira ilişkisinin fiilen 5 yılı tamamlamış olması gerekir. Yeni malik (ev sahibi değişse bile), önceki dönemleri de bu süreye dahil edebilir.
5 Yılını Dolduran Kiracının Kira Artış Oranı
İş Yeri Kiralarında Durum
2026 yılında iş yeri kiraları için de TBK 344 hükümleri tam olarak uygulanmaktadır. İş yerlerinde de kira artış üst sınırı konutlarda olduğu gibi TÜFE 12 aylık ortalamasıdır. Geçmiş yıllardaki uygulama farklılıkları sona ermiş, konut ve çatılı iş yerleri aynı yasal zemine oturtulmuştur.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Ev sahibi TÜFE’den fazla zam isteyebilir mi?
Hayır. Kira sözleşmesinin ilk 5 yılı içerisinde ev sahibi TÜFE ortalamasının üzerinde bir artış talep edemez.
Sözleşmede artış maddesi yoksa zam yapılır mı?
Eğer sözleşmede artışa dair hiçbir hüküm yoksa, kiracı kendiliğinden zam yapmak zorunda değildir. Ancak ev sahibi mahkemeye başvurarak (TBK 344/2) hakimin kira bedelini belirlemesini isteyebilir.
%25 sınır uygulaması hala devam ediyor mu?
Hayır. Kamuoyunda çokça konuşulan %25 zam sınırı geçici bir düzenlemeydi ve 1 Temmuz 2024 tarihinde tamamen sona erdi.
Sonuç
TBK 344, kira hukukunun omurgasını oluşturur. Hem kiracıların hem de mal sahiplerinin haklarını korumak adına bu maddedeki sınırları bilmesi, olası hukuki uyuşmazlıkları (tahliye veya eksik ödeme davaları) önleyecektir. 2026 yılında kira artışlarında temel pusulanız her zaman TÜİK’in açıkladığı 12 aylık TÜFE ortalaması olmalıdır.
Bu makale bilgilendirme amaçlıdır. Hak kaybına uğramamak için bir gayrimenkul hukuku uzmanından veya avukattan destek almanız önerilir.
Örnek: Sözleşmeniz 2026 Şubat ayında yenileniyorsa, Ocak 2026’da açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması baz alınır. Bu oranın üzerinde bir artış yapılması hukuken geçersizdir.