Bir mülke birden fazla kişinin paydaş (hissedar) olması, zaman zaman taraflar arasında uyuşmazlıklara yol açabilir. Miras yoluyla kalan taşınmazlar, birlikte satın alınan arsalar veya ortaklaşa girilen gayrimenkul yatırımları, paydaşların anlaşamaması durumunda adeta bir çıkmaza dönüşebilir. İşte bu tür durumlarda, ortaklar arasındaki hukuki bağı ve mülkiyet uyuşmazlığını sona erdiren davaya İzale-i Şuyu veya güncel hukuki adıyla Ortaklığın Giderilmesi Davası denir.
İzale-i Şuyu Davası Neden Açılır?
Ortaklığın giderilmesi davasının temel amacı, paylı (hisseli) veya elbirliği (iştirak halinde) mülkiyete konu olan taşınır veya taşınmaz mallardaki ortaklığı bitirerek, paydaşların kendi paylarını bağımsız bir şekilde kullanmalarını veya nakde çevirmelerini sağlamaktır.
Genellikle şu durumlarda bu davaya başvurulur:
- Miras Paylaşımı Anlaşmazlıkları: Vefat eden muristen kalan ev, arsa veya tarlanın mirasçılar arasında rızaen (anlaşarak) paylaşılamaması.
- Hissedarlar Arası Uyuşmazlık: Gayrimenkulün satılması, kiraya verilmesi veya kullanılması konusunda paydaşlardan bir veya birkaçının muhalefet etmesi.
- İmar ve İnşaat Engelleri: Hisseli bir arsa üzerinde inşaat yapmak isteyen paydaşların, diğer hissedarların imza vermemesi nedeniyle işlem yapamaması.
Önemli Not: İzale-i şuyu davası açabilmek için paydaşların çoğunluğunun onayına gerek yoktur. Yalnızca tek bir hissedar bile diğer tüm hissedarlara karşı bu davayı tek başına açma hakkına sahiptir.
Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Nedir
Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri Nelerdir?
Mahkeme, dava konusu mal üzerindeki ortaklığı iki farklı yöntemle giderebilir. Kanun, önceliği her zaman malın fiziki olarak bölünmesine vermiştir.
1. Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Eğer dava konusu taşınmaz (örneğin büyük bir arsa veya arazi) paydaşlar arasında eşit veya payları oranında fiziki olarak bölünebiliyorsa, mahkeme aynen taksim kararı verir.
- Bölünen parçaların değerleri birbirine eşit değilse, eksik değer alan tarafa para (ivaz) ödenerek dengeleme yapılır.
- Ancak imar mevzuatı, tarım arazilerinin bölünme sınırları (toprak koruma kanunu) veya taşınmazın niteliği fiziki bölünmeye izin vermelidir. Örneğin, tek bir dairenin 5 mirasçı arasında aynen taksim edilmesi fiilen ve hukuken mümkün değildir.
2. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse veya bölünmesi durumunda ciddi bir değer kaybı yaşanacaksa, mahkeme taşınmazın icra dairesi veya satış memurluğu kanalıyla satılmasına ve elde edilen gelirin payları oranında hissedarlara dağıtılmasına karar verir. Uygulamada izale-i şuyu davalarının büyük bir kısmı satış suretiyle sonuçlanmaktadır.
Beşiktaş Avukat – MET Hukuk Danışmanlık
İzale-i Şuyu Davası Nasıl Açılır? (Görevli ve Yetkili Mahkeme)
Ortaklığın giderilmesi davalarında görev ve yetki kuralları kamu düzenine ilişkindir ve davanın doğru yerde açılması zaman kaybını önler.
- Görevli Mahkeme: Dava konusunun (malın) değerine bakılmaksızın, izale-i şuyu davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
- Yetkili Mahkeme: Taşınmaz mallarda yetki kesindir. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmak zorundadır. Eğer birden fazla taşınmaz varsa ve bunlar farklı şehirlerdeyse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesi tümü için yetkili olabilir.
Davacı ve Davalı Taraflar Kimlerdir?
- Davacı: Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki hissedarlardan herhangi biri.
- Davalı: Davacı dışındaki tüm hissedarların/mirasçıların davalı olarak gösterilmesi zorunludur. Hissedarlardan biri bile davaya dahil edilmezse, mahkeme taraf teşkili sağlanana kadar davayı ilerletmez. Hissedarlardan vefat eden varsa, onun da veraset ilamı çıkarılarak tüm mirasçılarının davaya eklenmesi gerekir.
İzale-i Şuyu Davasının Aşamaları ve Yargılama Süreci
Bir ortaklığın giderilmesi davası genel hatlarıyla şu aşamalardan oluşur:
- Dilekçe ve Taraf Teşkili
Dava dilekçesinin hazırlanıp mahkemeye sunulmasının ardından mahkeme, tüm davalılara tebligat gönderir. Davalıların güncel adreslerinin bulunması ve tebligatların eksiksiz yapılması, davanın süresini doğrudan etkileyen en önemli unsurdur.
- Keşif ve Bilirkişi İncelemesi
Taraf teşkili sağlandıktan sonra mahkeme heyeti, taşınmazın başında keşif yapar. Bilirkişiler (gayrimenkul değerleme uzmanları, inşaat mühendisleri, ziraat mühendisleri vb.) taşınmazın güncel piyasa değerini (muhammen bedel) ve aynen taksim edilip edilemeyeceğini raporlar.
- Muhdesatın Aidiyeti İddiası (Bekletici Mesele)
Eğer taşınmaz (arsa) üzerindeki ev, ağaç veya tesisin ortaklardan sadece birine ait olduğu iddia ediliyorsa ve diğer ortaklar buna itiraz ediyorsa, bu durum bir uyuşmazlık yaratır. Mahkeme, “muhdesatın aidiyeti davası” açılması için süre verir. Bu dava, izale-i şuyu davası için bekletici mesele yapılır ve o dava sonuçlanmadan ortaklık giderilemez.
- Karar Aşaması
Mahkeme, bilirkişi raporları ve hukuki durum doğrultusunda ya aynen taksime ya da malın genel ihale yoluyla satılmasına hükmeder.
İzale-i Şuyu Satış Süreci Nasıl İşler?
Mahkemenin satış kararı vermesi, malın hemen satılacağı anlamına gelmez. Kararın kesinleşmesinden sonra dosya Satış Memurluğuna veya İcra Dairesine gönderilir.
- Açık Artırma Yoluyla Satış: Satış, ilan edilen gün ve saatlerde elektronik ortamda (UYAP e-Satış portalı üzerinden) açık artırma usulüyle yapılır.
- Satışa Kimler Katılabilir?: İhaleye hem dışarıdan üçüncü şahıslar hem de davanın tarafı olan hissedarlar katılabilir.
- Hissedarlar Arası Satış Mümkün mü?: Eğer tüm hissedarlar oy birliğiyle satışın yalnızca kendi aralarında yapılmasını talep ederse, mahkeme satışın sadece ortaklar arasında yapılmasına karar verebilir. Ancak tek bir hissedar bile buna karşı çıkarsa, satış herkese açık (aleni) olmak zorundadır.
- Başlangıç Bedeli: Taşınmaz, belirlenen muhammen (piyasa) değerinin %50’si üzerinden artırmaya çıkar. Ayrıca rüçhanlı alacaklar ve satış masraflarının karşılanması şarttır. En yüksek teklifi veren ihaleyi kazanır.
Davanın Maliyeti, Harçlar ve Masraflar
İzale-i şuyu davaları maktu (sabit) harca tabidir. Ancak yargılama harçları, keşif giderleri, tebligat masrafları ve bilirkişi ücretleri dava açılırken davacı tarafından peşin olarak yatırılır.
Kritik Kural: Dava aşamasında masrafları davacı ödese de, dava sonuçlandığında tüm mahkeme masrafları, harçlar ve avukatlık ücretleri paydaşlara hisseleri oranında paylaştırılır. Yani satıştan elde edilen paradan bu masraflar kesilerek taraflara dağıtım yapılır.
Satış Sonrası Kesintiler (KDV ve Damga Vergisi)
İhale usulü satışlarda, taşınmazın niteliğine göre (konut, arsa, ticari gayrimenkul) değişen oranlarda KDV, damga vergisi ve tellaliye harcı gibi yasal kesintiler doğar. Bu kesintiler ihale bedelinden ya da alıcıdan tahsil edilerek ilgili kurumlara ödenir.
Şişli Avukat – MET Hukuk Danışmanlık
Sıkça Sorulan Sorular (S.S.S.)
İzale-i şuyu davası ne kadar sürer?
Davanın süresi, hissedar sayısına, tebligatların ulaşma hızına ve taşınmazın üzerinde muhdesat (bina/ağaç) uyuşmazlığı olup olmamasına göre değişir. Ortalama olarak bir izale-i şuyu davası 1 ila 2 yıl arasında sürebilir. Taraf sayısı çok fazlaysa bu süre uzayabilir.
Davaya katılmamak veya duruşmaya gitmemek süreci durdurur mu?
Hayır. Davalı tarafların duruşmaya gelmemesi veya davayı takip etmemesi davayı durdurmaz. Usulüne uygun tebligat yapıldığı sürece mahkeme gıyabında (yokluğunda) davaya devam eder ve karar verir.
Mahkemenin belirlediği satış değerine itiraz edilebilir mi?
Evet. Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edildikten sonra yasal süresi içinde rapora ve belirlenen değere itiraz hakkı mevcuttur. Mahkeme gerek görürse ek rapor alabilir veya yeni bir bilirkişi heyeti atayabilir. Karar kesinleştikten sonra ise satış aşamasında “kıymet takdirine itiraz” davası açılması da mümkündür.
Hisseli tapuda diğer ortaklardan habersiz izale-i şuyu açılabilir mi?
Dava açmadan önce diğer ortaklara bildirim yapma zorunluluğu yoktur. Ancak dava açıldığı an mahkeme zaten yasal bir zorunluluk olarak diğer tüm ortaklara dava dilekçesini tebliğ edecektir. Dolayısıyla gizli bir satış veya gizli bir dava yürütülmesi hukuken imkansızdır.