Gayrimenkul HukukuKira Uyarlama Davası

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar nedeniyle kira bedelinin yeni şartlara uyarlanmasını sağlayan davadır. Bu dava, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesine dayanır.

Kira uyarlama davasını, kiracı veya kiraya veren açabilir. Kiracı, kira bedelinin düşürülmesini talep edebilirken, kiraya veren kira bedelinin artırılması talebinde bulunabilir.

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin yapıldığı yer mahkemesinde açılır. Dava, davalı kiraya verene tebliğ edildikten sonra, kiraya verenin savunması alındıktan sonra karara bağlanır.

Kira uyarlama davasında, mahkeme öncelikle sözleşmenin yapıldığı tarihte mevcut olan şartları değerlendirir. Daha sonra, sözleşmenin kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü durumların sözleşmenin taraflarını nasıl etkilediğini inceler. Son olarak, sözleşmenin uyarlanması halinde, kira bedelinin yeni şartlara göre belirlenmesinin hakkaniyete uygun olup olmadığını değerlendirir.

Kira uyarlama davasında, mahkemenin vereceği karara karşı istinaf ve temyiz yolu açıktır.

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin tarafları arasında dengesizliğe neden olan olağanüstü durumların giderilmesi için önemli bir hukuki yoldur. Bu dava sayesinde, kira bedeli, sözleşmenin yapıldığı tarihteki şartlara göre değil, günümüz şartlarına göre belirlenebilir.

Kira uyarlama davasında dikkat edilmesi gereken hususlar:

• Kira uyarlama davası açabilmek için, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun sonradan meydana gelmiş olması gerekir. Bu durum, kira bedelinin artmasına veya azalmasına neden olabilecek herhangi bir durum olabilir. Örneğin, enflasyon, döviz kurları, doğal afetler gibi durumlar olağanüstü durum olarak kabul edilebilir.
• Kira uyarlama davası açabilmek için, söz konusu olağanüstü halin borçludan kaynaklanmayan sebeplerle ortaya çıkmış olması gerekir. Bu durum, kiracının veya kiraya verenin kusuru ile meydana gelmişse, kira uyarlama davası reddedilebilir.
• Kira uyarlama davası açabilmek için, sözleşmenin uyarlanması halinde, kira bedelinin yeni şartlara göre belirlenmesinin hakkaniyete uygun olması gerekir. Mahkeme, bu hususu değerlendirirken, sözleşmenin taraflarının ekonomik durumunu, kiralanan taşınmazın niteliğini ve piyasa koşullarını göz önünde bulundurur.

Kira uyarlama davası dilekçesi:

Kira uyarlama davası dilekçesi, davacı tarafından hazırlanır ve davalı kiraya verene tebliğ edilir. Dilekçede, davacının kimlik bilgileri, kira sözleşmesinin bilgileri, sözleşmenin yapıldığı tarihte mevcut olan şartlar, sözleşmenin kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar ve sözleşmenin uyarlanması halinde, kira bedelinin yeni şartlara göre belirlenmesinin hakkaniyete uygun olduğu hususları belirtilir.

Kira Uyarlama Davası Şartları

 

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin kurulduğu sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de mümkün olmayan olağanüstü bir durum meydana geldiğinde, sözleşmede borçluya yüklenen edimin ifasının dürüstlük kuralına ve iyi niyete aykırı derecede güçleşmiş olması halinde, sözleşmenin uyarlanmasını sağlayan bir dava türüdür.

Kira uyarlama davasının açılabilmesi için aşağıdaki şartların varlığı gerekir:

• Sözleşmenin kurulduğu sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de mümkün olmayan olağanüstü bir durum meydana gelmiş olmalıdır. Bu durum, savaş, doğal afet, ekonomik kriz gibi olaylar olabilir.
• Olağanüstü durum, borçludan kaynaklanmamış olmalıdır. Örneğin, kiracının işyerinin bulunduğu bölgedeki ekonomik kriz, kiracının kusuru olmaksızın meydana gelmişse, bu durum bir olağanüstü durum olarak kabul edilebilir.
• Sözleşmede borçluya yüklenen edimin ifası dürüstlük kuralına ve iyi niyete aykırı derecede güçleşmiş olmalıdır. Örneğin, kiracının işyerinin bulunduğu bölgedeki ekonomik kriz nedeniyle kiracının kira bedelini ödemesi dürüstlük kuralına ve iyi niyete aykırı derecede güçleşmişse, bu durum sözleşmenin uyarlanması için yeterli bir neden olabilir.

Kira uyarlama davasında, mahkeme, sözleşmenin uyarlanmasına karar verirken aşağıdaki hususları değerlendirir:

• Olağanüstü durumun niteliği ve etkileri
• Sözleşmede borçluya yüklenen edimin ifasının dürüstlük kuralına ve iyi niyete aykırı derecede güçlenmiş olması
• Sözleşmenin uyarlanmasının tarafların menfaatlerini dengeleyip dengeleyemeyeceği

Kira uyarlama davasında, mahkemenin vereceği karar, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren geçerli olur.

Kira uyarlama davasının açılabilmesi için öncelikle arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculuk görüşmeleri sonucunda taraflar arasında bir anlaşmaya varılamazsa, kira uyarlama davası açılabilir.

Kira uyarlama davasında, davacı kiracı veya kiralayan olabilir. Dava, kira sözleşmesinin kurulduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır.

Kira uyarlama davasında, davacı, sözleşmenin uyarlanmasına karar verilmesini talep eder. Mahkeme, sözleşmenin uyarlanmasına karar verirken, yukarıda belirtilen hususları değerlendirir.

Kira Uyarlama Davası Dilekçesi

 

İSTANBUL NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NE

DAVACI: [Davacının Adı, Soyadı, T.C. Kimlik Numarası, Adresi]

VEKİLİ: [Avukatın Adı, Soyadı, , Adresi]

DAVALI: [Davalının Adı, Soyadı, T.C. Kimlik Numarası, Adresi]

KONU: Kira bedelinin uyarlanması talebidir.

AÇIKLAMALAR:

1. Davacı, [daire adresi] adresinde bulunan taşınmazı, [kira sözleşmesi tarihi] tarihli kira sözleşmesi ile davalı kiracıya kiraya vermiştir.
2. Kira sözleşmesinde kira bedeli aylık [kira bedeli] TL olarak kararlaştırılmıştır.
3. Ancak, kira sözleşmesinin kurulduğu tarihten itibaren, ekonomik koşullarda önemli değişiklikler meydana gelmiştir.
4. Özellikle, [değişiklik nedeni] nedeniyle, taşınmazın rayiç kira bedeli önemli ölçüde artmıştır.
5. Bu durumda, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte var olan dengenin taraflar aleyhine bozulduğu anlaşılmaktadır.
6. Bu nedenle, kira sözleşmesinin uyarlanması yoluyla, kira bedelinin güncel rayiç bedeli seviyesine getirilmesi gerekmektedir.

HUKUKİ DELİLLER:

• Kira sözleşmesi
• Bilirkişi raporu
• Tanık beyanları

SONUÇ VE İSTEM:

Yukarıda açıklanan nedenlerle, kira bedelinin aylık [yeni kira bedeli] TL olarak uyarlanmasına karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederiz.

EKLER:

• Kira sözleşmesi
• Bilirkişi raporu
• Tanık beyanları

Davacı Vekili

[Avukatın Adı, Soyadı]

[Avukatın İmzası]

Bu dilekçe örneği, kira bedelinin uyarlanması talebinin mahkemeye sunulabilmesi için gerekli olan temel bilgileri içermektedir. Ancak, her somut olay farklı olduğundan, dilekçenin ilgili davanın koşullarına göre uyarlanması gerekmektedir.

Dilekçenin hazırlanmasında aşağıdaki hususlara dikkat edilmesi gerekmektedir:

• Davacı ve davalının kimlik bilgileri eksiksiz olarak yazılmalıdır.
• Kira sözleşmesinin tarihi ve kira bedeli gibi önemli bilgiler dilekçeye eklenmelidir.
• Değişiklik nedeni açıkça belirtilmelidir.
• Hukuksal gerekçeler detaylı olarak açıklanmalıdır.
• Deliller dilekçeye eklenmelidir.

Dilekçenin hazırlanmasında hukuki bilgi ve deneyim sahibi bir avukattan yardım alınması tavsiye edilmektedir. MET Hukuk Danışmanlık olarak tecrübemiz ile sizlere İstanbul’da hizmet vermekteyiz. Sizlerde bizimle iletişime geçerek Kira Uyarlama Davası nasıl açılır dilekçesi nasıl oluşturulur konularında bilgi alabilir ve bu dava da bizlerden destek alabilirsiniz.

Kira Tespit ve Uyarlama Davası Farkı

 

Kira tespit ve uyarlama davaları, kira sözleşmesinin taraflarının kira bedeli konusunda anlaşamaması durumunda açılabilecek iki farklı dava türüdür. Bu iki dava arasında bazı önemli farklılıklar bulunmaktadır.

Kira tespit davası, sadece konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin olarak açılabilmektedir. Bu davada, kira bedelinin mahkeme tarafından tespit edilmesi talep edilmektedir. Hakim, kira bedelini belirlerken 12 aylık TÜFE ortalamaları ve kiralananın durumu ile emsal kira bedelleri gibi faktörleri göz önünde bulundurmaktadır. Kira tespit davası, kira döneminin sona ermeden 1 ay önce ihtarname gönderilerek açılabilmektedir.

Kira uyarlama davası ise tüm taşınır ve taşınmaz kira sözleşmelerine ilişkin olarak açılabilmektedir. Bu davada, kira bedelinin uyarlanması talep edilmektedir. Kira uyarlama davasında, kira bedelinin belirlenmesinde herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır. Hakim, kira bedelini belirlerken tarafların ekonomik durumunu, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde bulundurmaktadır. Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin uyarlamayı gerektirecek bir durum ortaya çıktığında açılabilmektedir.

Kira tespit ve uyarlama davaları arasındaki temel farklar şu şekilde özetlenebilir:

Özellik	Kira tespit davası	Kira uyarlama davası
Açılabileceği sözleşmeler	Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri	Tüm taşınır ve taşınmaz kira sözleşmeleri
Dava konusu	Kira bedelinin tespiti	Kira bedelinin uyarlanması
Belirlenecek bedel	12 aylık TÜFE ortalamaları ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak belirlenir	Herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır
Açma süresi	Kira döneminin sona ermeden 1 ay önce ihtarname gönderilerek açılabilmektedir	Kira sözleşmesinin uyarlamayı gerektirecek bir durum ortaya çıktığında açılabilmektedir
Etkisi	Kira dönemi başlangıcına kadar geriye dönük olarak hüküm kurulabilir	Dava tarihinden geriye dönük olarak yalnızca ihtirazı kayıt düşülerek yapılmış bir ödeme varsa etki eder

 

Kira tespit ve uyarlama davalarında dikkat edilmesi gereken hususlar:

• Kira tespit ve uyarlama davalarında, davayı açan tarafın dava açmak için geçerli bir hukuki sebebinin bulunması gerekmektedir.
• Kira tespit davasında, kira bedelinin tespiti talep edilmektedir. Bu nedenle, dava sonunda hakim tarafından belirlenecek kira bedeli, tarafların anlaşmaya vardığı kira bedeli ile aynı olabileceği gibi, daha yüksek veya daha düşük de olabilir.
• Kira uyarlama davasında, kira bedelinin uyarlanması talep edilmektedir. Bu nedenle, dava sonunda hakim tarafından belirlenecek kira bedeli, tarafların anlaşmaya vardığı kira bedelinden farklı olacaktır.
• Kira tespit ve uyarlama davalarında, davayı kaybeden taraf, karşı tarafa yargılama giderleri ve vekalet ücreti ödemekle yükümlü olacaktır.

Kira tespit ve uyarlama davaları, kira sözleşmesinin tarafları için önemli hukuki sonuçlar doğurabilecek davalardır. Bu nedenle, bu davaların açılması ve takip edilmesi konusunda uzman bir avukattan hukuki destek alınması tavsiye edilmektedir.

İstanbul Kira Avukatı

 

Kira tespit ve uyarlama davalarında daya iyi sonuç alabilmek için bir avukata başvurmak sizin için daha iyi olabilir. İstanbul Kira Avukatı desteği ile kira uyarlama davası sürecini daha kolay yönetebilirsiniz. MET Hukuk Danışmanlık olarak sizlere İstanbul Kira Avukatı alanında hizmet veriyor ve haklarınızı savunuyoruz. Sizlerde bizimle iletişime geçerek kira uyarlama davanızda yardım alabilirsiniz. Detaylı bilgi için bizimle iletişime geçebilir isterseniz de ofisimizi ziyaret edebilirsiniz.