Kira tespit davası, kira bedelinin piyasa koşullarına göre belirlenmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Kira sözleşmesi yapılırken taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Ancak yeni kira döneminde bu kira bedelinde değişiklik yapılması taraflarca istenebilir.
Kira tespit davası, kiraya veren veya kiracı tarafından açılabilir. Kiraya veren, kira bedelinin artmasını, kiracı ise kira bedelinin azalmasını talep edebilir.
Kira tespit davası, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçmeden açılamaz. Bu süre, kira sözleşmesinin süresinden bağımsız olarak hesaplanır. Örneğin, 2 yıllık bir kira sözleşmesinin ardından, kira tespit davası ancak 7. yıl içinde açılabilir.
Kira tespit davasında, mahkeme kira bedelini piyasa koşullarına göre belirler. Bu belirleme yapılırken, taşınmazın niteliği, emsal kira bedelleri, kira sözleşmesinin süresi gibi hususlar dikkate alınır.
Kira tespit davasında, mahkeme tarafından verilen karar, tarafları bağlar. Bu karara karşı istinaf ve temyiz yoluna başvurulabilir.
Kira tespit davası açmak için gerekli belgeler:
- Kira sözleşmesi
- Kiraya veren veya kiracının kimlik bilgileri
- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin talep
- Emsal kira bedellerine ilişkin belgeler
Kira tespit davası açmak için gerekli süre:
- Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçmesi gerekir.
Kira tespit davasının sonuçları:
- Mahkeme, kira bedelini piyasa koşullarına göre belirler.
- Bu karar, tarafları bağlar.
- Karara karşı istinaf ve temyiz yoluna başvurulabilir.
Kira tespit davası ile ilgili örnek:
Örneğin, 2023 yılında bir kira sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmenin süresi 2 yıldır. Bu durumda, kira tespit davası ancak 2027 yılında açılabilir.
Kira tespit davası, kira bedelinin belirlenmesinde önemli bir rol oynar. Kiraya veren veya kiracı, kira bedelinin piyasa koşullarına göre belirlenmesini talep etmek için bu davayı açabilir.
Kira Tespit Davası Şartları
Kira tespit davası, kiraya veren veya kiracının, kira bedelinin tespitini mahkemeden talep ettiği bir dava türüdür. Bu dava, kira sözleşmesinin tarafları arasında sözleşme devam ederken açılır.
Kira tespit davasının açılabilmesi için gerekli şartlar şunlardır:
- Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması: Kira tespit davası, kira sözleşmesinin tarafları tarafından açılabilir. Kira sözleşmesi yazılı veya sözlü olarak yapılabilir.
- Davanın açılmasında hukuki yararın bulunması: Davacı, davayı açarak elde etmek istediği bir menfaatin bulunması gerekir. Örneğin, kiracı kira bedelinin yüksek olduğunu düşünüyorsa, bu konuda bir tespit kararı aldırarak kira bedelinin düşürülmesini sağlayabilir.
- Kira sözleşmesinin beş yıl veya daha uzun süredir devam ediyor olması: Kira sözleşmesinin beş yıl veya daha uzun süredir devam etmesi halinde, kira tespit davası her zaman açılabilir. Beş yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde ise, kira sözleşmesinin sona ermesi halinde kira tespit davası açılabilir.
Kira tespit davasında mahkemece yapılacak işlemler şunlardır:
- Bilirkişi incelemesi: Mahkeme, kira bedelinin tespiti için bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi, taşınmazın konumunu, kullanım amacını, kiralanan bölümün büyüklüğünü, taşınmazın emsal kira bedellerini ve diğer unsurları dikkate alarak bir rapor hazırlar.
- Mahkeme kararı: Mahkeme, bilirkişi raporunun yanı sıra tarafların iddia ve savunmalarını da değerlendirerek bir karar verir. Mahkeme, kira bedelini, hakkaniyete uygun bir şekilde tespit eder.
Kira tespit davasının sonuçları şunlardır:
- Mahkemenin kararı, taraflar arasında kesin hüküm oluşturur.
- Kira bedelinin tespiti, kira sözleşmesinin taraflarına, kira sözleşmesinin devamı süresince uygulanır.
- Kira bedelinin tespiti, kira sözleşmesinin sona ermesi halinde, yeni kira sözleşmesinin kira bedelinin belirlenmesinde dikkate alınır.
Kira tespit davası, tarafların hak ve menfaatlerini korumak için önemli bir araçtır. Kiracı veya kiraya veren, kira bedelinin tespiti için dava açarak, hakkaniyete uygun bir kira bedeli elde edebilir.
Kira tespit davası açmak ve haklarınızı daha iyi savunmak için bir avukattan destek alabilirsiniz. MET Hukuk Danışmanlık olarak İstanbul Kira Avukatı alanında sizlere destek veriyoruz. Sizlerde bizimle iletişime geçerek kira tespit davası ve diğer konularda detaylı bilgi alabilirsiniz.
İş Yeri Kira Artış Oranı
2023 Ekim ayı itibarıyla iş yeri kira artış oranı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalaması olan %55,30’dur. Ancak, 11 Haziran 2022 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 7409 sayılı Kanun ile kira artışlarına sınırlama getirilmiştir. Buna göre, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar yenilenen kira sözleşmelerinde kiraya verenler, kira bedelinde en fazla %25 oranında artış yapabileceklerdir.
Örneğin, bir iş yeri kirasının 10.000 TL olduğunu varsayalım. Bu durumda, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar yenilenen kira sözleşmesinde kiraya veren, kira bedelinde en fazla 2.500 TL artış yapabilecek ve yeni kira bedeli 12.500 TL olacaktır.
1 Temmuz 2023 tarihinden sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise kira artışlarına herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. Bu durumda, kiraya verenler, kira bedelinde TÜFE on iki aylık ortalamasına göre artış yapabileceklerdir.
Sonuç olarak, 2023 Ekim ayı itibarıyla iş yeri kira artış oranı %55,30’dur. Ancak, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar yenilenen kira sözleşmelerinde kiraya verenler, kira bedelinde en fazla %25 oranında artış yapabileceklerdir.
5 Yılını Dolduran Kiracının Tahliyesi
Türk Borçlar Kanunu’na göre, belirli süreli kira sözleşmeleri, sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer. Bu durumda kiraya veren, kiracının tahliyesi için herhangi bir işlem yapmasına gerek yoktur.
Ancak, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bu nedenle, 5 yıllık kira sözleşmesinin bitiminde, kiracı yine de kirada kalmaya devam ederse, kiraya verenin onu tahliye etmesi için fesih bildirimi yapması gerekir.
5 yıllık kiracının tahliyesi için kiraya verenin yapması gerekenler şunlardır:
- Kiracıya en az 30 gün önce yazılı olarak fesih bildirimi göndermesi gerekir.
- Fesih bildiriminde, kiracının tahliye edilmesi için gerekçe gösterilmesi gerekir.
- Fesih bildirimi, kiracının adresine tebliğ edilmelidir.
Kiracının tahliye edilmesine ilişkin gerekçeler şunlardır:
- Kiracının kirayı ödememesi
- Kiracının kiralananı özenle kullanmaması
- Kiracının kiralananı amacı dışında kullanması
- Kiracının kiralananda ağır tahribat yapması
- Kiracının kiralananda kiraya verenin veya komşuların haklarını ihlal etmesi
Kiracının tahliye edilmesi için kiraya verenin açacağı tahliye davası, sulh hukuk mahkemesinde görülür.
5 yıllık kiracının tahliyesi için kiraya verenin başvurabileceği bazı özel durumlar şunlardır:
- Kiracının kiralananı işyeri olarak kullanması durumunda, kiraya veren, kiracının tahliyesi için 5 yıllık kira süresinin dolmasını beklemek zorunda değildir. Kiraya veren, herhangi bir zamanda kiracıya fesih bildirimi göndererek kiralananın tahliyesini talep edebilir.
- Kiralanan, konut olarak kullanılmak üzere kiraya verilmişse, kiraya veren, kiracının tahliyesi için 5 yıllık kira süresinin dolmasını beklemek zorundadır. Ancak, kiraya veren, kiracının kiralananı konut olarak kullanmadığını veya kiralananda kiraya verenin veya komşuların haklarını ihlal ettiğini ispatlarsa, kiracıyı tahliye ettirebilir.
5 yıllık kiracının tahliyesi, kiracının kiralanana yaptığı yatırımları göz önünde bulundurularak, kiraya veren ve kiracı arasında uzlaşma yoluyla çözülmeye çalışılabilir.