Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 310 – Kiralananın El Değiştirmesi
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 310. maddesi, kiralanan bir malın (ev, iş yeri vb.) mülkiyetinin el değiştirmesi durumunda kira sözleşmesinin nasıl etkilendiğini düzenler. Bu maddeye göre, kiralananın mülkiyeti satılsa bile, mevcut kira sözleşmesi geçerliliğini korur.
Maddenin Özeti:
- Kiralananın satılması, miras kalması veya başka bir şekilde mülkiyetinin el değiştirmesi durumunda, yeni malik (sahip) kira sözleşmesinin tarafı olur.
- Yeni malik, kiraya verenin (eski malikin) hak ve borçlarını otomatik olarak devralır. Bu, kira sözleşmesindeki tüm şartların (kira bedeli, süresi vb.) yeni malik için de bağlayıcı olduğu anlamına gelir.
- Kiracı için önemli olan nokta:Kiracının kira sözleşmesi, kiralananın el değiştirmesiyle sona ermez veya geçerliliğini kaybetmez. Kiracı, sözleşme süresinin sonuna kadar o yerde kalma hakkına sahiptir.
- Yeni malik, kiracıyı tahliye etmek istiyorsa, kanunda belirtilen haklı tahliye nedenlerine dayanmak zorundadır (örneğin, gereksinim nedeniyle tahliye). Sadece mülkiyeti devraldığı için kiracıyı tahliye edemez.
Basitçe söylemek gerekirse, kiracıysanız ve ev sahibiniz evini satarsa, yeni ev sahibi sizinle olan kira sözleşmesini kabul etmek zorundadır. Yeni ev sahibiniz, sizi sözleşme süresi bitmeden çıkaramaz, ancak kanunda belirtilen şartlar oluştuğunda bu hakkını kullanabilir. Beşiktaş avukat için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
TBK Madde 310 neyi düzenler?
TBK 310. maddeye göre; sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin doğrudan tarafı olur. Yani, tapu devri gerçekleştiği andan itibaren yeni malik, eski ev sahibinin tüm hak ve borçlarını (kira alma hakkı, tadilat borcu vb.) devralmış sayılır.
Ev satılınca eski kira sözleşmesi iptal olur mu?
Hayır. Satış işlemi kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik, mevcut sözleşmeyi tüm şartlarıyla (kira bedeli, süresi, depozito yükümlülüğü) devralır. Kiracı, yeni bir sözleşme yapmaya zorlanamaz.
Yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Yeni malik, sadece “evi satın aldım” diyerek kiracıyı çıkaramaz. Ancak TBK 351 uyarınca, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı varsa; tapu devrinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtar çekerek, 6 ay sonra açacağı tahliye davası ile kiracının çıkışını talep edebilir.
Kiracı, kirayı kime ödemelidir?
Tapu devri gerçekleştikten sonra kira borcu yeni malike ödenmelidir. Ancak kiracının bu durumdan haberdar edilmesi gerekir. Yeni malik, tapu fotokopisi ile birlikte kiracıya yazılı bir bildirim (veya ihtarname) göndererek kira bedellerinin artık kendi hesabına yatırılmasını talep etmelidir. Bildirim yapılana kadar eski sahibine yapılan ödemeler geçerli sayılır.
Eski sahibine verilen depozito ne olur?
TBK 310 uyarınca yeni malik sözleşmenin tarafı olduğu için, depozitoyu iade etme yükümlülüğü de hukuken yeni malike geçer. Eski ev sahibinin depozitoyu yeni sahibine devretmemiş olması kiracıyı bağlamaz; kiracı sözleşme bitiminde depozitosunu yeni malikten talep eder.
Şerhli kira sözleşmelerinde durum nedir?
Eğer kira sözleşmesi tapu siciline şerh edilmişse, taşınmaz el değiştirse dahi yeni malik TBK 351’deki “ihtiyaç nedeniyle tahliye” hakkını sözleşme süresi bitmeden kullanamaz. Tapu şerhi, kiracıya yeni malike karşı tam bir koruma sağlar.
Kiracı, ev satıldığı için sözleşmeyi feshedebilir mi?
Sadece evin satılmış olması, kiracıya sözleşmeyi süresinden önce tazminatsız feshetme hakkı tanımaz. Kiracı, sözleşme süresi sonuna kadar aynı şartlarla oturmaya devam etme hakkına sahiptir.