Gayrimenkul Hukukuİki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde kiraya verenler için en etkili tahliye yollarından biri “İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye” davasıdır. 2026 yılı itibarıyla güncel yargı içtihatları ve mevzuat hükümlerine göre bu süreç, belirli sıkı şekil şartlarına tabidir.

Aşağıda, bu konunun hukuki detaylarını, şartlarını ve uygulama sürecini bulabilirsiniz.

İki Haklı İhtar ile Tahliye Şartları

Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda mülk sahibine tanınan bu hak, Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesinde düzenlenmiştir. Davanın açılabilmesi için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

1. Aynı Kira Yılı İçinde İki Farklı Ayın Ödenmemesi

İhtarların geçerli olabilmesi için kira ödemesinin yapılmadığı ayların aynı “kira yılı” veya “kira dönemi” içerisinde olması gerekir. Örneğin; kira sözleşmesi 1 Ocak’ta başlıyorsa, Ocak ve Mart aylarının ödenmemesi durumunda iki haklı ihtar oluşur. Farklı kira yıllarına sarkan ödememe durumları bu davanın konusuna girmez.

2. İhtarların Yazılı ve “Haklı” Olması

İhtarın geçerli sayılabilmesi için mutlaka yazılı (tercihen noter kanalıyla veya ödeme emri şeklinde) yapılması gerekir.

• Haklılık: İhtar çekildiği sırada kiranın henüz ödenmemiş olması gerekir. İhtarname kiracıya ulaştıktan sonra yapılan ödeme, ihtarın “haklılık” vasfını ortadan kaldırmaz; ancak o ay için tahliyeyi engeller (fakat “bir haklı ihtar” olarak kayda geçer).

3. İhtarların Farklı Aylara Ait Olması

Tek bir ihtarname ile birden fazla ayın kirasının istenmesi “iki haklı ihtar” sayılmaz. Her ödenmeyen ay için ayrı ayrı ihtarname gönderilmiş olması esastır.

Tahliye Taahhütnamesi Var Kiracı Çıkmıyor

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneği

İHTARNAME

İHTAR EDEN (KİRAYA VEREN): [Adınız Soyadınız] – (T.C. Kimlik No: [Numaranız]) ADRES: [Adresiniz]

MUHATAP (KİRACI): [Kiracının Adı Soyadı] – (T.C. Kimlik No: Biliniyorsa Yazınız) ADRES: [Kiralanan Taşınmazın Adresi]

KONU: [Yıl/Ay] dönemine ait ödenmemiş kira bedelinin ödenmesi talebi ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye hakkımızın saklı tutulduğunun bildirilmesidir.

AÇIKLAMALAR:

1. Aramızda akdedilen [Başlangıç Tarihi] tarihli kira sözleşmesi uyarınca, “[Taşınmaz Adresi]” adresindeki taşınmazda kiracı olarak bulunmaktasınız.
2. Sözleşme şartlarına göre her ayın [Gün] ile [Gün] arasında banka hesabına yatırmanız gereken [Rakamla] TL ([Yazıyla] Türk Lirası) tutarındaki [Ödenmeyen Ay, Örn: Ocak 2026] ayı kira bedelini bugüne kadar ödememiş bulunmaktasınız.
3. İşbu kira bedelini, tebliğ tarihinden itibaren en geç 30 (otuz) gün içerisinde aşağıda belirtilen IBAN numarasına ödemenizi, aksi takdirde hakkınızda icra takibi başlatılacağını ve alacağın tahsili yoluna gidileceğini ihtar ederim.
4. Ayrıca, bir kira dönemi içerisinde kira bedellerinin zamanında ödenmemesi nedeniyle işbu ihtarnamenin “Birinci Haklı İhtar” (veya daha önce çekildiyse İkinci) niteliğinde olduğunu, aynı kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermeniz durumunda TBK m. 352/2 uyarınca kira döneminin bitiminde tahliye davası açılacağını ihtaren bildiririm.

ÖDEME BİLGİLERİ: Banka: [Banka Adı] IBAN: [TR… Numarası] Alıcı: [Adınız Soyadınız]

SAYIN NOTER; Üç nüshadan ibaret işbu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba tebliğini, bir nüshasının dairenizde hıfzını, tebliğ şerhli bir nüshasının da tarafıma verilmesini talep ederim. [Günün Tarihi]

İHTAR EDEN [Ad Soyad] [İmza]

Dikkat Edilmesi Gereken Notlar

• Noter Kanalı Şartı: İhtarnameyi noter aracılığıyla göndermeniz, tebliğ tarihinin kesinleşmesi ve mahkemede ispat kolaylığı açısından şarttır.
• 30 Günlük Süre: Kira ödenmemesi durumunda verilen 30 günlük süre, aynı zamanda “temerrüt” (borçlunun gecikmesi) oluşması için gereklidir.
• Açıklama Kısmı: Banka transferi açıklamasında mutlaka “2026 Ocak Ayı Kira Bedeli” gibi net ifadeler kullanılmalıdır.
• İkinci İhtar: Eğer bu ikinci ihtarınız ise, metinde “Bu ihtar, aynı kira dönemi içerisindeki ikinci haklı ihtardır” ibaresine yer vermeniz davanın seyrini güçlendirir.

Tahliye Davası Nasıl Açılır (2026 Dilekçe Örneği)

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesinde düzenlenen, kiracının kira bedelini ödemeyi alışkanlık haline getirmesi (temerrüdü) durumunda mülk sahibine tanınan özel bir tahliye yoludur.

Bu dava türü, kiracı kirayı sonradan ödese bile, sadece “geç ödeme” olgusuna dayandığı için mülk sahibi lehine oldukça güçlü bir mekanizmadır.

Davanın Yasal Dayanağı ve Şartları

Davanın kazanılması için mahkemenin aradığı temel şartlar şunlardır:

1. Aynı Kira Yılı İçinde İki Farklı Ay

İhtarların aynı kira yılına ait olması şarttır. Örneğin; 1 yıllık bir sözleşmede Ocak ve Mart ayları için çekilen ihtarlar geçerlidir. Ancak biri 2025 Aralık, diğeri 2026 Şubat ayına aitse (sözleşme yenilendiyse) iki haklı ihtar oluşmaz.

2. İhtarların “Haklı” Olması

• Ödeme Durumu: İhtarname kiracıya ulaştığı anda kira borcu henüz ödenmemiş olmalıdır. İhtar ulaştıktan sonra kiracının borcu ödemesi, ihtarın “haklılık” vasfını yok etmez; sadece o anki icra takibini durdurur.
• Netlik: İhtarnamede hangi aya ait ne kadar borç olduğu açıkça belirtilmelidir.

3. Yazılı Şekil Şartı

İhtarların noter kanalıyla gönderilmesi veya ödeme emri içeren icra takibi (Örnek 13) şeklinde yapılması ispat açısından zorunludur. Sözlü uyarılar, WhatsApp mesajları veya e-postalar bu dava türünde “haklı ihtar” olarak kabul edilmez.

Dava Süreci ve Zaman Çizelgesi

Bu dava, kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Süre kaçırılırsa, o yılki ihtarlara dayanarak dava açma hakkı kaybolur.

Şişli Kira Avukatı

İki Haklı İhtar Dava Açma Süresi

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında “süre”, davanın kabulü için en kritik faktördür. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 352/2 uyarınca, bu sürelerin kaçırılması durumunda ihtarlar ne kadar haklı olursa olsun dava reddedilir.

İşte adım adım dava açma süreleri ve dikkat edilmesi gerekenler:

1. Dava Ne Zaman Açılır?

Dava, iki haklı ihtarın çekildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.

• Örnek: Kira sözleşmeniz 1 Ocak – 31 Aralık dönemini kapsıyorsa ve bu yıl içinde iki haklı ihtar gönderdiyseniz; davayı 1 Ocak – 31 Ocak tarihleri arasında açmanız gerekir.

2. İhtarlar Arasındaki Süre

• İhtarların ikisi de aynı kira yılı (dönemi) içinde olmalıdır.
• Farklı kira yıllarına sarkan ihtarlar birleştirilerek dava açılamaz. Örneğin; bir ihtar 2025 Kasım’da, diğeri 2026 Şubat’ta çekildiyse ve sözleşme Ocak ayında yenileniyorsa, bu iki ihtar “iki haklı ihtar” şartını karşılamaz.

3. Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Süre

Eğer kira sözleşmesi belirsiz süreliyse (veya uzayarak belirsiz süreliye dönüştüyse), davanın ihtarların çekildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılması kuralı yine geçerlidir.

4. Arabuluculuk Süresinin Etkisi

Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk süreci dava açma süresini etkiler:

• Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
• Arabuluculukta geçen süre, dava açma süresini durdurur. Yani kira yılının bitiminden itibaren 1 aylık sürenin son günlerinde arabulucuya başvurursanız, süreç sonuçlanana kadar süreniz işlemez.

5. Süreyi Uzatan Durum: Bildirim Yapmak

Eğer kira yılı bitmeden önce kiracıya “İki haklı ihtar oluştuğu için dönem sonunda dava açacağım” şeklinde yazılı bir bildirim (noter kanalıyla) yaparsanız, 1 aylık dava açma süresi o kira yılı boyunca (bir sonraki dönemin sonuna kadar) uzatılmış sayılır (TBK m. 353). Ancak hak kaybı yaşamamak için genellikle dönemin bitimini takip eden ilk ay içinde dava açılması en güvenli yoldur.

Özetle Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• Süre: Kira yılı bitiminden itibaren 30 gün (1 ay).
• Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi.
• Ön Şart: Zorunlu Arabuluculuk.

Unutmayın: Eğer kira yılı bitmeden davayı açarsanız, mahkeme davanızı “erken açıldığı” gerekçesiyle usulden reddedecektir. Bu nedenle sözleşme bitiş tarihinizi doğru hesaplamanız çok önemlidir.