Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiralanan mülk el değiştirdiğinde (satıldığında), yeni ev sahibi (malik) mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve eski sözleşmedeki şartlara uymak zorundadır (TBK m. 310).
Bu durum, yeni ev sahibinin hemen ve keyfi olarak kiraya zam yapamayacağı anlamına gelir. Kira zammı konusunda dikkat edilmesi gerekenler şunlardır:
- Sözleşmedeki Artış Şartları: Kira artışı, mevcut kira sözleşmesinde belirtilen dönemlerde ve oranlarda (yasal sınırlara uygun olmak kaydıyla) yapılabilir. Yeni malik, sözleşmede açıkça yer alan hükme dayanarak artış talep edebilir.
- Yasal Sınırlar: Konut kiraları için kira artış oranı, kanunla belirlenen üst sınırı (genellikle 12 aylık TÜFE ortalaması veya geçici bir düzenleme ile getirilen %25 sınırı gibi) aşamaz. Yeni malik de bu yasal sınırlara tabidir.
- Kira Döneminin Sonunda: Yeni malik, kira sözleşmesinin yenilendiği dönemde yasal sınırlar içinde zam yapma hakkına sahiptir. Ara dönemde zam yapma hakkı yoktur.
- Kira Tespit Davası: Kiracı ve yeni ev sahibi, kira artışı konusunda anlaşamazsa veya kira bedeli emsal kiraların çok altında kalmışsa, yeni ev sahibi 5 yıllık kira süresi dolduktan sonra kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olarak belirlenmesi için kira tespit davası açabilir.
Özetle: Yeni ev sahibi, mevcut kira sözleşmesini ve yasal sınırları dikkate alarak sadece kira sözleşmesinin yenilenme döneminde ve yasal oranlar dahilinde zam yapabilir. “Evi ben aldım, istediğim zammı yaparım” gibi bir talepte bulunamaz. Yeni malik, kiracıyı sadece kanunda belirtilen haklı gerekçelerle (kendi, eşi veya çocuklarının ihtiyacı gibi) ve belirli yasal süreleri kullanarak tahliye edebilir. Beşiktaş Avukat desteği için bizimle iletişime geçebilirsiniz.